Il decreto di trasferimento è l’atto conclusivo della vendita forzata immobiliare, con cui il giudice trasferisce la proprietà del bene all’aggiudicatario. Si tratta di un provvedimento che svolge una duplice funzione: da un lato consente la trascrizione nei registri immobiliari, dall’altro ordina la cancellazione dei gravami che gravano sull’immobile, liberandolo da vincoli che ne ostacolerebbero la piena disponibilità.

Capire esattamente cosa viene cancellato e cosa invece rimane è fondamentale sia per chi acquista all’asta, sia per i creditori coinvolti nella procedura. Capiamolo insieme.

Cos’è il decreto di trasferimento

Previsto dall’art. 586 c.p.c., il decreto di trasferimento contiene:

• l’indicazione delle parti e del prezzo di aggiudicazione;
• la descrizione dell’immobile;
• l’ordine di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti;
• l’ingiunzione al debitore o all’occupante di rilasciare il bene.

Il decreto ha efficacia immediata e costituisce titolo per la trascrizione nei registri immobiliari e per l’immissione in possesso.

Cosa cancella il decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento ha un effetto liberatorio molto rilevante, perché consente all’aggiudicatario di ottenere un immobile privo dei principali vincoli giuridici che lo gravavano in precedenza. Questo aspetto rappresenta una delle garanzie fondamentali per chi acquista all’asta, poiché assicura che il prezzo di aggiudicazione non sia “appesantito” da debiti e ipoteche pregresse.

In particolare vengono cancellati:

• Ipoteche volontarie e giudiziali: sono i vincoli più comuni e vengono normalmente iscritti a garanzia di mutui bancari o di prestiti concessi al debitore. L’art. 586 c.p.c. prevede espressamente che il giudice, nel decreto, ordini la loro cancellazione dai registri immobiliari. In questo modo, l’aggiudicatario diventa proprietario di un bene libero, senza dover rispondere dei debiti garantiti con l’ipoteca;
• Pignoramenti: viene cancellato il pignoramento originario che ha dato avvio alla procedura esecutiva, ma anche eventuali altri pignoramenti trascritti successivamente da altri creditori. Questo significa che nessun creditore potrà rivalersi sull’immobile dopo l’aggiudicazione, perché il bene entra nella piena disponibilità del nuovo proprietario;
• Sequestri conservativi: rientrano anch’essi tra le formalità destinate alla cancellazione, poiché hanno lo scopo di vincolare l’immobile a garanzia di un credito. Una volta trasferita la proprietà con il decreto, tali vincoli non hanno più ragion d’essere.

Grazie a queste cancellazioni, l’aggiudicatario ottiene un immobile “pulito” sotto il profilo delle formalità pregiudizievoli, senza rischiare future azioni esecutive da parte dei creditori del precedente proprietario.

Cosa non cancella il decreto di trasferimento

Non tutti i vincoli vengono eliminati: alcuni, per la loro natura o per espressa previsione di legge, restano efficaci anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento. Conoscerli è fondamentale per evitare sorprese dopo l’acquisto.

Tra i principali si ricordano:

• Oneri reali: comprendono diritti come le servitù di passaggio, di acquedotto, di scarico o di elettrodotto, che gravano sull’immobile a favore di fondi confinanti. Questi vincoli non hanno natura di gravame pregiudizievole, ma rappresentano diritti reali di terzi che devono continuare a essere rispettati dall’aggiudicatario;
• Vincoli urbanistici e paesaggistici: trattandosi di limiti imposti dall’ordinamento per finalità pubblicistiche (es. vincolo paesaggistico, vincolo idrogeologico, vincolo archeologico), essi non possono essere eliminati con il decreto di trasferimento e continueranno a gravare sull’immobile;
• Contratti opponibili ai terzi: un esempio tipico sono i contratti di locazione stipulati e trascritti prima del pignoramento. In base all’art. 2923 c.c., l’aggiudicatario subentra in tali rapporti fino alla naturale scadenza del contratto. Diverso è il caso delle locazioni non trascritte: queste, se concluse in epoca sospetta, possono non essere opponibili;
• Spese condominiali: secondo l’art. 63 disp. att. c.c., l’aggiudicatario è tenuto a versare le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente, indipendentemente dal fatto che il debitore esecutato non le abbia corrisposte. Si tratta di un aspetto molto importante da valutare prima di presentare un’offerta in asta.

In sintesi, il decreto di trasferimento libera l’immobile dai gravami di natura patrimoniale (ipoteche, pignoramenti, sequestri), ma non incide sui vincoli di natura pubblicistica o reale, né sugli obblighi condominiali.

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