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Quando ti aggiudichi un immobile all’asta, la procedura non è ancora conclusa: il trasferimento della proprietà avviene solo dopo il versamento del saldo prezzo e il successivo decreto di trasferimento. Se il prezzo non viene versato entro il termine stabilito, l’aggiudicatario può essere dichiarato decaduto, perdere la cauzione e, nei casi previsti, essere chiamato a pagare anche la differenza rispetto al prezzo ottenuto con la nuova vendita.
La regola fondamentale è quindi semplice: il termine per il saldo prezzo va verificato negli atti della singola procedura e deve essere rispettato esattamente.
Quanto tempo c’è per pagare il saldo prezzo?
Non esiste un termine unico valido per tutte le aste giudiziarie.
L’art. 585 c.p.c. stabilisce che l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza di vendita.
Per questo non è corretto assumere automaticamente che il saldo debba essere versato sempre entro 120 giorni: il termine effettivo deve essere verificato nell’ordinanza, nell’avviso di vendita e negli altri atti della procedura.
Prima di partecipare è quindi importante leggere con attenzione la documentazione e verificare:
- il termine per il saldo;
- le modalità di pagamento;
- l’eventuale possibilità di finanziamento;
- le ulteriori somme dovute;
- le conseguenze previste in caso di mancato pagamento.
Cosa succede se il saldo prezzo non viene pagato in tempo?
La conseguenza principale è prevista dall’art. 587 c.p.c..
Se il prezzo non viene versato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione:
- dichiara la decadenza dell’aggiudicatario;
- dispone la perdita della cauzione a titolo di multa;
- dispone una nuova vendita del bene.
Il mancato pagamento non comporta quindi soltanto la perdita dell’immobile aggiudicato: può produrre conseguenze economiche ulteriori.
Si perde sempre la cauzione?
In caso di decadenza per mancato versamento del prezzo, l’art. 587 c.p.c. prevede la perdita della cauzione a titolo di multa.
La cauzione non va però descritta genericamente come “sempre pari al 10%”: importo e modalità devono essere verificati negli atti della singola vendita.
Il punto rilevante è un altro: una volta dichiarata la decadenza, la cauzione non viene restituita all’aggiudicatario inadempiente.
L’aggiudicatario può dover pagare anche la differenza?
Sì, nei casi previsti dalla legge.
Se il bene viene nuovamente venduto a un prezzo inferiore, l’aggiudicatario decaduto può essere condannato a pagare la differenza tra il prezzo della precedente aggiudicazione e quello ottenuto nella vendita successiva, tenuto conto della cauzione già acquisita dalla procedura.
La giurisprudenza più recente ha confermato che questa conseguenza deriva direttamente dal sistema previsto dall’art. 587 c.p.c. e dalle relative disposizioni di attuazione.
Questo significa che il rischio economico dell’inadempimento può superare la sola cauzione versata.
Il bene viene rimesso all’asta?
Sì. Dopo la decadenza dell’aggiudicatario, il bene torna nella procedura e viene disposto un nuovo esperimento di vendita.
L’aggiudicazione precedente non viene “sospesa” in attesa del pagamento tardivo: il mancato versamento nel termine produce gli effetti previsti dall’art. 587 c.p.c.
È possibile chiedere una proroga del termine per il saldo prezzo?
La risposta richiede una distinzione importante.
Il termine per il versamento del saldo prezzo ha natura perentoria e non può essere prorogato discrezionalmente dal giudice dell’esecuzione. La Cassazione, con ordinanza n. 4494 del 27 febbraio 2026, ha ribadito che il termine non può essere semplicemente differito prima della scadenza.
Diversa è la rimessione in termini prevista dall’art. 153, comma 2, c.p.c. Può essere richiesta soltanto dopo che la decadenza si è verificata e richiede che il mancato rispetto del termine non sia imputabile all’aggiudicatario o a soggetti da lui incaricati. Non equivale quindi a una proroga concessa per difficoltà organizzative, ritardi bancari ordinari o problemi prevedibili.
Questo è un punto da valutare caso per caso e non una possibilità su cui fare affidamento prima dell’asta.
Un ritardo della banca giustifica il mancato pagamento?
Non automaticamente.
La recente giurisprudenza sul tema della rimessione in termini conferma che non basta invocare genericamente un ritardo nell’erogazione del mutuo o nella pratica bancaria. Occorre verificare se il mancato rispetto del termine sia realmente dipeso da una causa non imputabile all’aggiudicatario.
Per questo, se l’acquisto dipende da un finanziamento, è prudente predisporre il percorso con la banca prima dell’aggiudicazione e tenere conto del termine indicato negli atti della vendita.
Cosa bisogna controllare prima dell’asta?
Prima di presentare un’offerta è opportuno verificare almeno:
- il termine esatto per il saldo prezzo;
- le modalità di versamento;
- l’importo della cauzione;
- gli eventuali costi ulteriori;
- la possibilità concreta di ottenere il finanziamento nei tempi richiesti;
- cosa prevedono l’ordinanza e l’avviso in caso di mancato pagamento.
Una corretta pianificazione finanziaria non elimina i rischi della procedura, ma consente di evitare uno degli errori più gravi: aggiudicarsi il bene senza avere la certezza di poter rispettare i tempi del saldo.
In sintesi: cosa succede se l’aggiudicatario non paga?
Se l’aggiudicatario non versa il saldo prezzo entro il termine previsto, può essere dichiarato decaduto dall’aggiudicazione, perde la cauzione e il bene viene rimesso in vendita. Se la nuova vendita produce un ricavato inferiore, possono inoltre sorgere ulteriori obblighi economici a carico dell’aggiudicatario inadempiente.
Il termine per il saldo è perentorio: non va quindi considerato una scadenza flessibile. Prima di partecipare occorre verificare sempre ciò che prevedono l’ordinanza e l’avviso di vendita della singola procedura.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finché esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
GIVG è guidata da Enzo Rizzi, Presidente del Consiglio di Amministrazione di GIVG e Vicepresidente dell’Associazione Nazionale Istituti Vendite Giudiziarie. Attraverso i canali social ufficiali di GIVG, contribuisce inoltre a raccontare il funzionamento delle aste giudiziarie con un linguaggio accessibile e comprensibile anche a chi si avvicina per la prima volta a questo settore: Instagram GIVG e TikTok GIVG.
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