Le migliori aste sempre a portata
Diventando un associato GIVG potrai essere sempre
aggiornato su tutte le novità e le migliori aste del momento.
Acquistare una casa all’asta già locata può sembrare un ottimo affare, ma dietro ogni immobile occupato si nascondono implicazioni legali importanti.
Capire se il contratto di affitto è opponibile, se il canone è “vile” o come ottenere il rilascio dell’immobile è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese dopo l’aggiudicazione. Ora facciamo chiarezza.
Contratto di locazione e asta giudiziaria: quando è opponibile
Il principio generale emptio non tollit locatum (“la vendita non scioglie la locazione”) vale anche nelle aste, ma con limiti precisi. L’articolo 2923 del Codice Civile stabilisce che il contratto di locazione può essere opponibile all’aggiudicatario solo se:
- è stato stipulato prima del pignoramento e ha data certa anteriore;
- se dura più di nove anni, è anche trascritto nei registri immobiliari.
Se questi requisiti sono rispettati, l’aggiudicatario subentra nei diritti e negli obblighi del locatore e l’inquilino può continuare a occupare l’immobile fino alla scadenza del contratto.
Se invece il contratto è privo di data certa o è stato stipulato dopo il pignoramento, non è opponibile: l’aggiudicatario ha diritto a ottenere il rilascio del bene.
Il “canone vile”: quando il contratto perde efficacia
Un tema ricorrente nelle aste è quello del canone vile, cioè un canone di affitto talmente basso da far sospettare che il contratto sia stato usato per “proteggere” l’immobile dall’espropriazione.
Secondo l’art. 2923, comma 3, c.c., un contratto di locazione con canone notevolmente inferiore ai valori di mercato non è opponibile al nuovo proprietario, anche se regolarmente registrato o trascritto.
In pratica, se il canone è inferiore di circa un terzo rispetto al prezzo di mercato o ai valori rilevabili per immobili analoghi, il contratto viene considerato vile e quindi inefficace nei confronti dell’aggiudicatario.
Cosa accade se il canone è ritenuto “vile”
- Il contratto di locazione non vincola l’aggiudicatario;
- il giudice può disporre la liberazione dell’immobile;
- il conduttore non ha più diritto a restare nell’abitazione, anche se la locazione era anteriore al pignoramento.
Negli ultimi mesi, la Corte di Cassazione ha confermato questa linea interpretativa (sentenze 2024–2025): i contratti a canone vile, pur registrati, non sono opponibili alla procedura esecutiva. Questo principio è stato ribadito anche in relazione ai casi di locazioni simulate o familiari, dove il canone risulta manifestamente simbolico rispetto ai valori di mercato.
Rilascio dell’immobile dopo l’asta: cosa deve fare l’aggiudicatario
Chi acquista una casa all’asta già occupata deve affrontare la fase del rilascio. L’iter varia a seconda che il contratto sia opponibile o meno.
Se il contratto è opponibile
L’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto, pagando regolarmente il canone. L’aggiudicatario diventa a tutti gli effetti nuovo locatore, subentrando nei diritti e nei doveri del precedente proprietario.
Se il contratto non è opponibile o è a canone vile
Il giudice dell’esecuzione, al momento del decreto di trasferimento, può emettere anche un ordine di liberazione. L’ordine viene eseguito dal custode giudiziario, che intima all’occupante di lasciare l’immobile entro un termine prestabilito.
Grazie alla Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), la procedura di rilascio è stata resa più rapida: il giudice può disporre la liberazione immediatamente dopo l’aggiudicazione, evitando all’acquirente inutili attese.
Se l’inquilino si oppone al rilascio, può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., ma solo per contestare i presupposti del rilascio, non il trasferimento della proprietà.
Casi pratici e precauzioni prima dell’acquisto
Partecipare a un’asta con un immobile locato richiede alcune verifiche fondamentali:
- Leggere attentamente la perizia del CTU per capire se l’immobile è occupato e con quale titolo; qui la nostra guida su come leggere la perizia di un’asta
- Verificare la data di registrazione del contratto e la durata effettiva;
- Valutare il canone: se appare irrisorio, potrebbe essere considerato “vile” e quindi non opponibile;
- Richiedere all’Istituto Vendite Giudiziarie o al custode informazioni aggiornate sullo stato di occupazione;
- Agire tempestivamente dopo il decreto di trasferimento per chiedere l’ordine di liberazione, se necessario.
Un controllo preventivo accurato permette di evitare contenziosi e di stimare con precisione i tempi di effettiva disponibilità dell’immobile.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!
