Come leggere la perizia di un’asta giudiziaria

Quando si partecipa a un’asta giudiziaria, la perizia di stima è uno dei documenti più importanti da analizzare. Questa relazione tecnica, redatta da un esperto nominato dal tribunale, fornisce informazioni essenziali sul bene in vendita, dalle sue caratteristiche strutturali al valore stimato. Saper interpretare correttamente la perizia è fondamentale per fare un acquisto consapevole e ridurre i rischi.

In questo articolo vedremo come leggere una perizia d’asta, quali aspetti considerare con attenzione e come individuare eventuali criticità.

Cos'è la perizia di un'asta giudiziaria?

La perizia di stima è un documento tecnico redatto da un perito (generalmente un geometra, architetto o ingegnere) incaricato dal tribunale. Il suo scopo è descrivere dettagliatamente l’immobile oggetto della vendita forzata, attribuendogli un valore di mercato.

La perizia è consultabile pubblicamente e si trova solitamente allegata all’avviso d’asta, pubblicato sui siti ufficiali dei tribunali e sui portali specializzati in vendite giudiziarie come su givg.fallcoaste.

Struttura della perizia: cosa analizzare

Una perizia d’asta segue uno schema preciso, comprendendo informazioni essenziali per il potenziale acquirente. Vediamo le sezioni principali.

Dati identificativi dell'immobile

verifica che i dati catastali indicati nella perizia (foglio, particella e subalterno) corrispondano a quelli risultanti da una visura catastale aggiornata. Questo controllo è fondamentale per evitare di acquistare un immobile con discrepanze catastali, che potrebbero comportare problemi nella futura intestazione o difficoltà nel caso in cui volessi rivenderlo o richiedere un mutuo.

Per fare questa verifica, puoi richiedere una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate (online o presso gli sportelli territoriali) o tramite un professionista (geometra, ingegnere, architetto). 

Consiglio: verifica che i dati catastali indicati nella perizia (foglio, particella e subalterno) corrispondano a quelli risultanti da una visura catastale aggiornata. Questo controllo è fondamentale per evitare di acquistare un immobile con discrepanze catastali, che potrebbero comportare problemi nella futura intestazione o difficoltà nel caso in cui volessi rivenderlo o richiedere un mutuo.

Per fare questa verifica, puoi richiedere una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate (online o presso gli sportelli territoriali) o tramite un professionista (geometra, ingegnere, architetto).

Descrizione dell'immobile

Qui vengono riportate informazioni sulla struttura dell'immobile, tra cui:

• Superficie e distribuzione interna
• Anno di costruzione
• Stato di manutenzione (ottimo, buono, mediocre, pessimo)
• Impianti presenti e loro conformità

Consiglio: se la perizia indica problemi strutturali (come crepe nei muri, infiltrazioni d’acqua, cedimenti del solaio) o difformità edilizie (modifiche non autorizzate rispetto ai progetti depositati), è fondamentale approfondire la situazione con un tecnico di fiducia prima di fare un'offerta.

Regolarità urbanistica e catastale

Una delle sezioni più importanti: il perito verifica se l’immobile è conforme alle normative edilizie e catastali. Possibili situazioni:

• Regolare: non ci sono abusi edilizi o problemi catastali
• Difforme ma sanabile: è possibile regolarizzare la situazione
• Difforme e non sanabile: l’acquirente dovrà ripristinare lo stato legittimo dell’immobile

Consiglio: se l’immobile presenta abusi edilizi non sanabili, il rischio principale è di dover affrontare costi elevati per demolire le parti non conformi o per riportare l’immobile allo stato legittimo, secondo quanto previsto dal comune di riferimento.

Vincoli e gravami

La perizia elenca eventuali vincoli (storici, paesaggistici, ecc.) e gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù).

Importante: molti gravami, come ipoteche e pignoramenti, vengono automaticamente cancellati con l’aggiudicazione dell’immobile all’asta, secondo quanto previsto dall’art. 586 c.p.c.. Tuttavia, alcuni vincoli e gravami possono rimanere a carico dell’acquirente, ed è essenziale verificarli prima di fare un’offerta.

In particolare, le servitù attive e passive (come il diritto di passaggio su un terreno privato o un vincolo di destinazione d’uso) non vengono cancellate con l’asta e restano valide. Anche i vincoli paesaggistici, storici o ambientali possono limitare le possibilità di modifica o ristrutturazione dell’immobile.

Valutazione economica

Il perito attribuisce un valore di mercato all’immobile, calcolato in base a:

• Quotazioni immobiliari della zona
• Stato di manutenzione
• Eventuali oneri per regolarizzazioni edilizie

L’importo base d’asta è solitamente inferiore al valore di mercato, poiché l’immobile viene venduto in un contesto forzato.

Consiglio: prima di partecipare all’asta, confronta il valore indicato nella perizia con i prezzi di mercato di immobili simili nella stessa zona. Questo ti aiuterà a capire se il prezzo base d’asta rappresenta un’opportunità reale o se il margine di risparmio rispetto al mercato libero è limitato.

Modalità di accesso e occupazione

L’ultima sezione della perizia indica se l’immobile è libero o occupato. Se è occupato, possono verificarsi tre scenari:

1. Occupazione senza titolo: il nuovo proprietario dovrà avviare una procedura di sfratto;
2. Occupazione con contratto d’affitto opponibile: l’inquilino ha diritto a rimanere fino alla scadenza del contratto;
3. Occupazione con diritto di abitazione: può essere complesso liberare l’immobile.

Consiglio: un immobile libero è sempre più semplice da gestire, poiché può essere utilizzato o rivenduto immediatamente. Al contrario, un immobile occupato potrebbe comportare tempi lunghi e costi aggiuntivi per ottenere il rilascio, a seconda della situazione.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!