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In un’asta immobiliare giudiziaria entrano in gioco diverse figure professionali, ognuna con un ruolo specifico e responsabilità precise. Capire chi fa cosa è essenziale per orientarsi tra procedure, termini e documenti, ma anche per comprendere l’importanza di ogni attore nella corretta gestione dell’esecuzione immobiliare.
Tra tutti, il custode giudiziario occupa una posizione centrale. È il professionista nominato dal tribunale per gestire e conservare l’immobile pignorato fino al momento della vendita, garantendo trasparenza e legalità. Come GIVG, operiamo proprio in questa veste, su nomina dei tribunali, assicurando che ogni fase sia condotta nel pieno rispetto della normativa.
Chi sono gli attori dell’asta immobiliare
Un’asta immobiliare non è soltanto la vendita di un bene, ma una procedura complessa in cui si incontrano ruoli giuridici, tecnici e operativi. Le figure principali sono:
- Giudice dell’esecuzione: dirige la procedura e nomina i professionisti coinvolti.
- Custode giudiziario: gestisce l’immobile e organizza le visite.
- Delegato alla vendita: conduce materialmente l’asta.
- Perito estimatore: redige la perizia di stima.
- Debitore esecutato: è il proprietario del bene sottoposto a pignoramento.
- Acquirente o offerente: chi partecipa all’asta e presenta l’offerta.
Ognuno di questi soggetti ha funzioni e poteri differenti. Di seguito analizziamo nel dettaglio ruoli, compiti e responsabilità, con particolare attenzione al custode giudiziario.
Il giudice dell’esecuzione
Il giudice dell’esecuzione è il magistrato che guida l’intero procedimento esecutivo. Stabilisce le condizioni di vendita, approva gli atti e vigila sulla regolarità delle operazioni.
È lui a nominare il custode giudiziario e il delegato alla vendita, scegliendoli da elenchi ufficiali di professionisti. Al termine della procedura, emette il decreto di trasferimento, che sancisce il passaggio di proprietà all’aggiudicatario, con valore equivalente a un rogito notarile.
Il suo ruolo è di garanzia e controllo: supervisiona le fasi, interviene in caso di irregolarità e assicura che ogni atto avvenga nel rispetto della legge.
Il custode giudiziario
Figura chiave dell’asta immobiliare, il custode giudiziario è il soggetto incaricato di gestire materialmente il bene pignorato fino alla conclusione della vendita. La sua nomina avviene tramite decreto del giudice, ai sensi dell’art. 559 del Codice di procedura civile.
Compiti principali del custode giudiziario
- Accesso e presa in consegna dell’immobile: entro pochi giorni dalla nomina, il custode verifica lo stato del bene, accertandone l’occupazione e la conservazione.
- Verifica dello stato di occupazione: controlla eventuali contratti di locazione e la presenza di occupanti senza titolo.
- Custodia e manutenzione: mantiene l’immobile in buone condizioni, prevenendo danni o utilizzi impropri.
- Organizzazione delle visite: gestisce le richieste dei potenziali acquirenti, accompagna nelle visite e fornisce informazioni tecniche.
- Collaborazione con il perito estimatore: fornisce supporto logistico per le attività di stima e accesso.
- Rendicontazione periodica: invia al giudice relazioni sullo stato dell’immobile e sulle attività svolte.
- Consegna all’aggiudicatario: al termine della procedura, cura la liberazione e consegna effettiva del bene.
Responsabilità e limiti
Il custode giudiziario agisce come ausiliario del giudice, con obblighi di imparzialità, diligenza e riservatezza. È civilmente e penalmente responsabile per eventuali negligenze o omissioni nello svolgimento dei propri compiti.
Non può ricevere compensi da acquirenti o offerenti: il suo compenso è stabilito dal giudice ed è a carico della procedura esecutiva. Ciò garantisce trasparenza e imparzialità verso tutte le parti coinvolte.
Il ruolo di GIVG come custode giudiziario
In qualità di custodi giudiziari nominati dai tribunali, gestiamo ogni fase della custodia e della consegna con professionalità, trasparenza e rispetto dei tempi. La nostra esperienza diretta nei procedimenti esecutivi ci consente di prevenire criticità e favorire un regolare svolgimento dell’asta, offrendo piena collaborazione ai potenziali acquirenti e alle autorità giudiziarie.
Il perito estimatore
Il perito estimatore è il tecnico incaricato dal giudice di redigere la perizia di stima dell’immobile. La sua valutazione stabilisce il valore base d’asta e fornisce informazioni essenziali su stato, regolarità urbanistica, impianti e vincoli. Qui la nostra guida su come leggere la perizia di un immobile all’asta.
Collabora con il custode giudiziario per accedere al bene e reperire i dati necessari alla perizia. Il suo elaborato tecnico è consultabile da chiunque voglia partecipare all’asta.
Il delegato alla vendita
Il delegato alla vendita è il professionista che gestisce le operazioni d’asta per conto del giudice. Riceve le offerte, conduce le sedute di vendita e redige il verbale di aggiudicazione.
Dopo l’aggiudicazione, verifica il versamento del saldo prezzo e cura la trasmissione degli atti al giudice per l’emissione del decreto di trasferimento.
Il delegato ha un ruolo operativo nella fase finale della vendita, ma non interviene nella custodia o nella gestione dell’immobile, che restano in capo al custode giudiziario.
Il debitore esecutato e gli occupanti
Il debitore esecutato è il proprietario del bene pignorato. Mantiene la disponibilità giuridica del bene fino al decreto di trasferimento, ma deve consentire l’accesso al custode e collaborare con il tribunale.
Se l’immobile è occupato, il custode giudiziario verifica i titoli e, se necessario, promuove la liberazione. Gli occupanti senza titolo possono essere soggetti a provvedimento di sgombero disposto dal giudice.
Per approfondire, leggi il nostro articolo “Aste immobiliari e immobili occupati: diritti e doveri dell’acquirente”.
L’acquirente o offerente
L’acquirente è il soggetto che partecipa all’asta presentando un’offerta secondo le modalità previste dall’avviso di vendita. Ha diritto a consultare la perizia, visionare l’immobile tramite il custode e ricevere copia dei documenti principali.
Una volta aggiudicato il bene, è tenuto al versamento del prezzo e delle spese nei termini stabiliti. In caso di inadempimento, il giudice può disporre la decadenza e l’indizione di una nuova asta.
Differenze tra custode, delegato e perito
Sebbene collaborino tra loro, queste figure svolgono funzioni molto diverse:
- Il custode giudiziario gestisce l’immobile, organizza le visite e ne garantisce la conservazione.
- Il delegato alla vendita gestisce la procedura di asta e riceve le offerte.
- Il perito estimatore determina il valore del bene e ne analizza le caratteristiche tecniche.
- Il giudice dell’esecuzione coordina e controlla tutto il processo.
Il custode, in particolare, rappresenta il punto di riferimento operativo per acquirenti e tribunale. È la figura che più di tutte garantisce la trasparenza dell’intero procedimento.
Perché è importante affidarsi a un custode giudiziario esperto
Scegliere un custode con esperienza significa assicurare ordine, rapidità e sicurezza nella gestione del bene pignorato. Un custode esperto:
- conosce le prassi dei tribunali e le procedure di esecuzione;
- previene problemi legati all’occupazione o alla manutenzione;
- facilita le visite e fornisce informazioni chiare agli interessati;
- assicura la massima trasparenza nei rapporti con il giudice e con i partecipanti all’asta.
È questa professionalità che distingue GIVG nel panorama delle aste giudiziarie: una gestione efficiente, conforme alle norme e orientata alla tutela di tutte le parti.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!
