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Quando ti aggiudichi un immobile all’asta, la procedura non è ancora conclusa: il passaggio di proprietà avviene solo dopo il versamento del saldo prezzo entro i termini stabiliti. Pagare in ritardo o non pagare affatto può comportare la perdita della cauzione, la decadenza dall’aggiudicazione e la responsabilità economica per le differenze di prezzo in una nuova vendita.
In questo articolo analizziamo nel dettaglio cosa prevede la legge, quali sono le tempistiche, le conseguenze del mancato pagamento e come evitare errori che possono costare caro.
Cosa prevede la legge sul saldo prezzo dopo l’aggiudicazione
Il saldo del prezzo è regolato principalmente dagli articoli 585 e 587 del codice di procedura civile.
L’articolo 585 stabilisce che il versamento del prezzo di aggiudicazione è condizione necessaria per perfezionare l’acquisto del bene. Se l’aggiudicatario non versa il saldo entro il termine fissato dal giudice o dal bando, viene dichiarato decaduto con apposito decreto.
L’articolo 587 dispone che, nel caso in cui l’immobile venga rimesso in vendita e il nuovo prezzo di aggiudicazione sia inferiore a quello precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto a pagare la differenza, oltre alla perdita della cauzione già versata.
In sintesi, il mancato pagamento del saldo prezzo comporta la perdita dell’aggiudicazione e una responsabilità economica aggiuntiva.
Quali sono i tempi per versare il saldo del prezzo
Dopo l’aggiudicazione, l’aggiudicatario ha un termine per effettuare il pagamento del saldo.
Nella maggior parte dei casi il termine è di 120 giorni dalla data di aggiudicazione, ma può variare in base a quanto indicato nel bando o nell’avviso di vendita. In alcune aste, soprattutto fallimentari, il termine può essere più breve, anche di 60 giorni.
È fondamentale leggere con attenzione l’avviso di vendita per conoscere esattamente la scadenza e le modalità di pagamento. Il termine è perentorio, quindi il mancato rispetto comporta conseguenze automatiche e difficilmente rimediabili.
Cosa succede se non versi il saldo prezzo nei tempi previsti?
Il mancato pagamento del saldo prezzo entro la scadenza fissata comporta una serie di effetti immediati e gravi.
Perdita della cauzione
La cauzione versata al momento dell’offerta o dell’aggiudicazione viene trattenuta come penale. Si tratta in genere del 10% del prezzo offerto. L’aggiudicatario inadempiente non ha diritto a riaverla indietro.
Decadenza dall’aggiudicazione
Il giudice dell’esecuzione, con decreto, dichiara la decadenza dell’aggiudicatario che non ha versato il saldo nei termini. L’immobile torna così nella disponibilità della procedura esecutiva e verrà rimesso all’asta.
Nuova vendita e responsabilità per la differenza
L’immobile viene nuovamente messo in vendita. Se nella nuova asta il prezzo di aggiudicazione è inferiore a quello originario, l’aggiudicatario inadempiente è obbligato a pagare la differenza, oltre a perdere la cauzione. Questa responsabilità deriva direttamente dalla legge e non necessita di specifica previsione nel bando.
Ripercussioni pratiche
Il mancato pagamento può comportare anche ulteriori conseguenze: l’aggiudicatario potrebbe essere escluso da future aste o essere tenuto a rimborsare spese accessorie (oneri, imposte, diritti di trascrizione).
Le cause più comuni di mancato pagamento
Nella pratica, il mancato versamento del saldo prezzo dipende quasi sempre da errori di pianificazione o da imprevisti. Le principali cause sono:
- affidarsi a un mutuo non ancora erogato nei tempi stabiliti;
- sottovalutare i costi aggiuntivi legati all’acquisto, come imposte e oneri di trascrizione;
- non aver letto attentamente il bando, che può indicare un termine più breve dei 120 giorni ordinari;
- ritardi nella comunicazione del decreto o problemi bancari non previsti.
Queste situazioni, se non gestite in anticipo, possono portare alla perdita dell’intero investimento e all’insorgere di responsabilità economiche pesanti.
Come evitare problemi dopo l’aggiudicazione
Per evitare di trovarsi in difficoltà dopo l’aggiudicazione è opportuno seguire alcune regole di prudenza:
- leggere attentamente l’avviso di vendita e verificare il termine esatto per il saldo
- predisporre in anticipo la somma necessaria o richiedere il mutuo con tempi certi
- calcolare tutte le spese accessorie oltre al prezzo di aggiudicazione
- evitare di attendere l’ultimo momento per effettuare il pagamento
- in caso di difficoltà, contattare subito il professionista delegato o un avvocato specializzato in aste giudiziarie
Una corretta pianificazione finanziaria e il rispetto dei tempi consentono di evitare le conseguenze più gravi e di concludere con successo l’acquisto del bene.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per pagare il saldo prezzo dopo l’aggiudicazione?
Di solito 120 giorni dal verbale di aggiudicazione, salvo diverso termine indicato nel bando.
Cosa succede se non pago in tempo?
Perdi la cauzione, decadi dall’aggiudicazione e puoi essere obbligato a pagare la differenza tra il prezzo originario e quello della nuova asta.
Posso chiedere una proroga del termine?
Solo in casi eccezionali e con autorizzazione del giudice. Di norma il termine è perentorio e non prorogabile.
Ci sono altre spese da considerare oltre al prezzo di aggiudicazione?
Sì, imposte, spese di trasferimento, compenso del delegato alla vendita e oneri di trascrizione.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
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