Aste immobiliari e immobili occupati: diritti e doveri dell’acquirente

Le aste immobiliari rappresentano una delle opportunità più comuni per l’acquisto di immobili a prezzi inferiori rispetto al valore di mercato. Tuttavia, se l’immobile oggetto di vendita all’asta è occupato, la situazione si complica, poiché l’acquirente si trova a dover affrontare una serie di implicazioni legali e pratiche che è fondamentale comprendere in anticipo.

In questo articolo esploreremo i diritti e i doveri dell’acquirente di un immobile occupato all’asta, analizzando le normative e le procedure più aggiornate.

La situazione dell’immobile occupato all’asta

Quando si acquista un immobile all’asta, è importante considerare che l’immobile potrebbe essere occupato. Questo aspetto può influire notevolmente sul processo di acquisizione e sul possesso effettivo dell’immobile. Le situazioni di occupazione possono variare, ed è fondamentale che l’acquirente sia consapevole delle possibili circostanze che potrebbe trovarsi a dover affrontare.

Un immobile venduto all’asta può trovarsi in diverse situazioni relative all’occupazione:

• Scenario 1: occupazione da parte del debitore esecutato
  Il debitore, ossia la persona che ha perso la proprietà a causa di un debito non saldato, continua a vivere nell’immobile fino alla conclusione dell’asta.
• Scenario 2: occupazione da parte di terzi senza titolo
  L’immobile potrebbe essere occupato da persone che non hanno alcun contratto d’affitto regolare e che non sono autorizzate a rimanere.

In entrambe le circostanze, l’acquirente non ottiene automaticamente il possesso dell’immobile con il trasferimento della proprietà. La gestione dell’occupazione diventa quindi un aspetto fondamentale da affrontare dopo l’aggiudicazione dell’asta.

I diritti dell’acquirente

Quando un immobile viene aggiudicato all’asta, l’acquirente diventa il legittimo proprietario, ma la presenza di occupanti non cambia la validità del trasferimento di proprietà. Tuttavia, non basta solo ricevere il titolo di proprietà per entrare in possesso dell’immobile: ci sono procedure legali precise da seguire per ottenere la sua liberazione.

Il primo diritto fondamentale dell’acquirente è quello di avviare una procedura legale per la liberazione dell’immobile. Se l’immobile è occupato dal debitore esecutato o da terzi, l’acquirente può richiedere lo sfratto. In questi casi, l’acquirente ha il diritto di far eseguire lo sfratto attraverso le autorità competenti, che provvederanno a rimuovere gli occupanti.

Tuttavia, bisogna essere consapevoli che se l’immobile è occupato da terzi senza titolo, la situazione può complicarsi. L’acquirente potrebbe trovarsi di fronte a una lunga procedura legale che, a seconda dei casi, può durare anche diversi mesi. In alcuni casi, inoltre, l’acquirente potrebbe avere diritto a chiedere un risarcimento per i danni derivanti dall’occupazione illegittima, rendendo necessaria una gestione oculata della situazione. 

I doveri dell’acquirente

Acquistare un immobile all’asta comporta non solo diritti, ma anche doveri che l’acquirente deve rispettare, soprattutto se l’immobile risulta occupato. Il primo dovere è essere pienamente consapevoli che l’immobile acquistato potrebbe non essere libero da vincoli e occupazioni. Al momento del trasferimento della proprietà, l’acquirente potrebbe trovarsi di fronte a una situazione che richiede tempo e risorse per ottenere il possesso effettivo. Per questo motivo, è fondamentale essere preparati ad affrontare le implicazioni legali di un acquisto simile, partendo con la gestione immediata della liberazione dell’immobile.

Un altro dovere importante riguarda la conoscenza delle condizioni dell’immobile. Prima di partecipare all’asta, l’acquirente deve esaminare attentamente tutte le informazioni disponibili sull’immobile, incluse le eventuali occupazioni presenti. È fondamentale comprendere che, sebbene l’immobile venga venduto “nello stato in cui si trova”, qualsiasi occupazione deve essere chiaramente riportata nel bando d’asta. Questo elemento costituisce un aspetto fondamentale del rischio legato all’acquisto, e non può essere ignorato.

Infine, l’acquirente ha l’obbligo di agire sempre nel rispetto della legge. Non è consentito cercare soluzioni rapide e violente per liberare l’immobile. L’uso della forza per rimuovere gli occupanti è espressamente vietato dalla legge. L’acquirente deve seguire scrupolosamente le procedure legali previste, ricorrendo al tribunale e avviando l’esecuzione dell’ordinanza di sfratto attraverso le autorità competenti. In questo modo, l’acquirente potrà tutelare i propri diritti senza incorrere in problematiche legali aggiuntive.

Le procedure per la liberazione dell’immobile

Quando un immobile acquistato all’asta è occupato, la procedura per ottenerne la liberazione è regolata dalla legge. Dopo l’aggiudicazione dell’immobile, il primo passo che l’acquirente deve compiere è richiedere il decreto di trasferimento, che formalizza il passaggio di proprietà. Una volta che l’immobile è stato trasferito, l’acquirente ha il diritto di avviare la procedura di sfratto, ma la gestione di questa fase può essere complessa, soprattutto se l’immobile è occupato.

Se l’immobile è occupato dal debitore esecutato, l’acquirente può richiedere al giudice l’emissione di un ordine di liberazione. Questo ordine viene notificato al debitore, che è tenuto a liberare l’immobile entro un termine stabilito. Se il debitore non adempie volontariamente, si può procedere con lo sfratto forzato, che verrà eseguito dalle autorità competenti.

Nel caso di occupazione da parte di terzi, ovvero persone senza titolo, l’acquirente deve avviare una vera e propria procedura di sfratto, simile a quella prevista per gli immobili affittati senza contratto. Questa procedura può essere lunga e complessa, e l’acquirente ha il diritto di chiedere l’intervento delle autorità per ottenere la liberazione dell’immobile.

In entrambe le situazioni, l’acquirente può avvalersi della figura del custode giudiziario, che svolge un ruolo cruciale nella gestione dell’immobile durante le fasi dell’asta e dell’eventuale liberazione. Il custode giudiziario ha il compito di monitorare lo stato dell’immobile, garantendo che non vengano alterate le sue condizioni e supervisionando eventuali occupazioni. In molti casi, il custode può anche essere incaricato di gestire la comunicazione con gli occupanti, facilitando il processo di liberazione e assicurandosi che venga rispettata la normativa vigente.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!