In quanto tempo si ottiene un immobile aggiudicato all’asta? Decreto, chiavi e liberazione

Dopo l’aggiudicazione di un immobile all’asta non si ricevono automaticamente né la proprietà né le chiavi. Prima deve essere versato il saldo prezzo e devono essere completati gli adempimenti previsti dalla procedura; successivamente il giudice può pronunciare il decreto di trasferimento. Se l’immobile è occupato, alla fase del trasferimento si aggiunge quella necessaria per la sua liberazione.

Per questo non esiste un numero di giorni o di mesi valido per tutte le aste giudiziarie. I tempi dipendono soprattutto dal termine previsto per il saldo prezzo, dagli adempimenti necessari per arrivare al decreto di trasferimento e dallo stato di occupazione dell’immobile.

Per capire quando l’aggiudicatario potrà avere materialmente il bene bisogna quindi distinguere tre momenti: aggiudicazione, trasferimento della proprietà e consegna delle chiavi.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta?

L’aggiudicazione individua chi si è aggiudicato il bene, ma non coincide ancora con il trasferimento della proprietà.

Dopo l’aggiudicazione devono infatti essere completati alcuni passaggi:

• versamento del saldo prezzo entro il termine previsto;
• verifica del pagamento e degli altri adempimenti a carico dell’aggiudicatario;
• predisposizione e pronuncia del decreto di trasferimento;
• registrazione, trascrizione e voltura del provvedimento;
• consegna dell’immobile oppure, quando necessaria, attuazione dell’ordine di liberazione.

L’aggiudicazione, quindi, non autorizza l’aggiudicatario a entrare autonomamente nell’immobile o a sostituirne le serrature.

Per approfondire la sequenza degli atti successivi alla vendita, abbiamo spiegato separatamente anche cosa accade dal verbale di aggiudicazione al decreto di trasferimento.

Entro quando deve essere pagato il saldo prezzo?

Il termine esatto va sempre verificato nell’ordinanza e nell’avviso di vendita della singola procedura.

L’art. 585 c.p.c. stabilisce infatti che l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e secondo le modalità fissate nell’ordinanza di vendita. L’art. 569 c.p.c., per la vendita immobiliare nell’esecuzione forzata, prevede ordinariamente un termine non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione.

Questo non significa che in ogni asta l’aggiudicatario disponga automaticamente di 120 giorni: fa fede il termine indicato negli atti della vendita.

Rispettarlo è essenziale. Se il prezzo non viene depositato entro il termine stabilito, l’art. 587 c.p.c. prevede la decadenza dall’aggiudicazione e la perdita della cauzione; possono inoltre derivare ulteriori conseguenze qualora la successiva vendita produca un risultato inferiore.

Quando si diventa proprietari dell’immobile aggiudicato?

Il passaggio della proprietà avviene attraverso il decreto di trasferimento previsto dall’art. 586 c.p.c.

Dopo il versamento del prezzo e le verifiche previste dalla procedura, il giudice pronuncia il decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. È quindi questo provvedimento a produrre l’effetto traslativo della vendita forzata.

Registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale sono adempimenti collegati al trasferimento, ma non vanno confusi con la consegna materiale dell’immobile.

Il decreto dispone inoltre, nei casi previsti dalla legge, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie indicate dalla norma. Per approfondire questo aspetto è possibile consultare il nostro articolo su cosa cancella e cosa non cancella il decreto di trasferimento.

Quanto tempo passa dal saldo prezzo al decreto di trasferimento?

Non esiste nel codice un numero di giorni uguale per tutte le procedure.

Dopo il saldo devono essere completate le verifiche e gli adempimenti necessari affinché il decreto possa essere pronunciato. La durata effettiva dipende quindi dalla singola procedura, dall’attività del professionista delegato e dai tempi dell’ufficio giudiziario competente.

Per questo una previsione generale come “due mesi” o “tre mesi” non può essere trattata come un termine di legge.

Chi vuole conoscere lo stato della propria aggiudicazione deve fare riferimento agli atti della procedura e alle comunicazioni del professionista delegato, anziché applicare automaticamente tempistiche riferite ad altre vendite.

Decreto di trasferimento e consegna delle chiavi sono la stessa cosa?

No. Il decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi sono due momenti diversi.

Il decreto riguarda il trasferimento giuridico dell’immobile all’aggiudicatario. La consegna delle chiavi riguarda invece la sua disponibilità materiale.

La distinzione è importante soprattutto quando l’immobile risulta ancora occupato: il bene può essere stato trasferito all’aggiudicatario senza che ciò significhi che quest’ultimo possa immediatamente entrarvi di propria iniziativa.

Per capire quando avverrà la consegna bisogna quindi verificare prima di tutto se l’immobile sia libero oppure occupato e quali disposizioni siano state adottate nella specifica procedura.

Se l’immobile è libero, quando vengono consegnate le chiavi?

Se l’immobile è già libero da persone e può essere consegnato, la disponibilità materiale può seguire il decreto di trasferimento e gli adempimenti previsti dalla procedura senza la necessità di una fase di liberazione.

Le modalità concrete possono però variare: il custode o il soggetto incaricato organizza la consegna secondo quanto previsto dal giudice e dagli atti della vendita.

La consegna può essere documentata mediante apposito verbale, nel quale viene dato atto dello stato dell’immobile e della consegna delle chiavi.

Anche in questo caso è quindi preferibile non assumere come automatica una determinata data solo perché il decreto è già stato pronunciato.

Si possono avere le chiavi prima del decreto di trasferimento?

L’aggiudicazione, da sola, non attribuisce all’aggiudicatario il diritto di prendere autonomamente possesso dell’immobile.

Prima del trasferimento eventuali accessi, consegne o forme di immissione anticipata nella disponibilità del bene devono trovare fondamento negli atti o nei provvedimenti della procedura.

L’aggiudicatario non può quindi entrare autonomamente, sostituire serrature o gestire direttamente eventuali occupanti semplicemente perché è risultato vincitore dell’asta.

È un punto da verificare caso per caso con il professionista delegato e con il custode giudiziario.

Se l’immobile è occupato, cosa succede dopo l’aggiudicazione?

Quando l’immobile è occupato, trasferimento della proprietà e disponibilità materiale possono non coincidere temporalmente.

L’art. 560 c.p.c. disciplina la custodia e la liberazione dell’immobile pignorato. Se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, salvo le eccezioni previste dalla norma, il giudice ordina la liberazione con provvedimento emesso contestualmente al decreto di trasferimento.

Situazioni diverse possono presentarsi quando l’immobile sia occupato da terzi. In questi casi occorre verificare a quale titolo avviene l’occupazione e se tale titolo sia opponibile alla procedura, perché non ogni occupazione produce gli stessi effetti.

Per questo la presenza della semplice indicazione “immobile occupato” non consente, da sola, di stabilire quanto tempo servirà per ottenerne la disponibilità.

Chi provvede alla liberazione dell’immobile?

La liberazione non deve essere intrapresa privatamente dall’aggiudicatario.

La disciplina vigente attribuisce un ruolo centrale al custode giudiziario. L’art. 560 c.p.c. stabilisce che l’ordine di liberazione sia attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, anche successivamente al decreto di trasferimento. Il giudice può autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica e nominare altri ausiliari quando necessario.

La norma precisa inoltre che, salvo espresso esonero del custode da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, l’attuazione dell’ordine avviene nell’interesse e senza spese a carico dell’aggiudicatario.

Non è quindi corretto pensare che il nuovo proprietario debba organizzare personalmente uno “sgombero” o rivolgersi autonomamente alla forza pubblica.

Quanto tempo può richiedere la liberazione di un immobile occupato?

Non esiste un termine generale di 30, 60 o 90 giorni valido per ogni immobile occupato venduto all’asta.

La durata dipende dalle circostanze concrete e dalle disposizioni impartite dal giudice al custode.

L’art. 560 prevede, per esempio, uno specifico termine non inferiore a trenta giorni quando nell’immobile siano presenti beni mobili che non devono essere consegnati e il custode intimi al soggetto tenuto al rilascio di asportarli, salvo i casi di urgenza. Questo termine riguarda però i beni mobili e non può essere trasformato in una durata generale della liberazione dell’immobile.

Anche sotto questo profilo bisogna quindi evitare di applicare automaticamente alla propria procedura tempistiche lette in altri casi.

Registrazione, trascrizione e voltura: cosa avviene dopo il decreto?

Dopo il decreto devono essere completati gli adempimenti previsti per rendere correttamente pubblicizzato e aggiornato il trasferimento:

• registrazione fiscale del provvedimento;
• trascrizione nei registri immobiliari;
• voltura catastale.

La trascrizione assolve la funzione di pubblicità immobiliare e rende il trasferimento opponibile secondo le regole dell’ordinamento; la voltura aggiorna invece l’intestazione catastale.

In molte esecuzioni questi adempimenti vengono curati dal professionista delegato. Anche in questo caso occorre però verificare quanto previsto dagli atti della specifica procedura.

Come capire quanto tempo servirà nella propria asta?

La risposta più attendibile non deriva da una media generale, ma dalla documentazione della singola vendita.

Per ricostruire i tempi è utile verificare:

• il termine per il saldo prezzo indicato nell’ordinanza e nell’avviso di vendita;
• lo stato di occupazione descritto nella perizia e negli altri atti;
• l’eventuale presenza di un titolo di occupazione e la sua opponibilità;
• i provvedimenti adottati dal giudice in materia di liberazione;
• le comunicazioni del professionista delegato e del custode giudiziario.

È la documentazione della procedura, e non una tempistica trovata online, a determinare gli obblighi e le scadenze applicabili al singolo immobile.

In sintesi: dall’aggiudicazione alla consegna delle chiavi

Il percorso può essere riassunto così:

1. aggiudicazione: viene individuato l’aggiudicatario;
2. saldo prezzo: deve essere effettuato nel termine previsto dagli atti della vendita;
3. decreto di trasferimento: trasferisce il bene all’aggiudicatario;
4. adempimenti successivi: registrazione, trascrizione e voltura;
5. consegna: se l’immobile è libero può essere organizzata secondo le modalità della procedura;
6. liberazione: se necessaria, viene attuata dal custode giudiziario secondo le disposizioni del giudice.

Non esiste quindi una durata unica dall’aggiudicazione alla consegna delle chiavi. Un immobile già libero e una procedura senza criticità seguiranno normalmente un percorso diverso da quello di un bene occupato che richieda l’attuazione dell’ordine di liberazione.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finché esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

GIVG è guidata da Enzo Rizzi, Presidente del Consiglio di Amministrazione di GIVG e Vicepresidente dell’Associazione Nazionale Istituti Vendite Giudiziarie. Attraverso i canali social ufficiali di GIVG, contribuisce inoltre a raccontare il funzionamento delle aste giudiziarie con un linguaggio accessibile e comprensibile anche a chi si avvicina per la prima volta a questo settore: Instagram GIVG e TikTok GIVG.

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