In quanto tempo si può ottenere l’immobile aggiudicato all’asta giudiziaria?

Non si entra in casa subito dopo l’aggiudicazione. Tra il momento in cui si vince l’asta e quello in cui si ricevono le chiavi passano diversi mesi, perché la proprietà si trasferisce solo con il decreto di trasferimento emesso dal giudice e perché, se l’immobile è occupato, deve essere prima liberato secondo le forme di legge.

In una procedura ordinaria e senza particolari ostacoli, è realistico prevedere di entrare in possesso dell’immobile tra i 6 e i 12 mesi dall’aggiudicazione. I tempi possono ridursi se l’immobile è già libero e il saldo viene effettuato rapidamente; possono allungarsi in caso di occupazione o ritardi procedurali.

Vediamo nel concreto cosa accade dopo l’aggiudicazione.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta?

L’aggiudicazione non coincide con il trasferimento della proprietà. È il momento in cui il giudice dichiara chi è il miglior offerente, ma la casa non è ancora formalmente tua.

Dopo l’aggiudicazione si apre una fase composta da passaggi precisi:

• versamento del saldo prezzo;
• verifica dei pagamenti da parte della procedura;
• emissione del decreto di trasferimento;
• registrazione e trascrizione del decreto;
• eventuale liberazione dell’immobile.

Fino all’emissione e al deposito del decreto di trasferimento, non si diventa proprietari e non si può entrare nell’immobile senza autorizzazione.

Entro quando va pagato il saldo prezzo?

Il termine per il saldo è indicato nell’avviso di vendita. Nella maggior parte delle esecuzioni immobiliari è fissato entro 120 giorni dall’aggiudicazione, ai sensi dell’art. 585 c.p.c.

Nelle procedure concorsuali (come le aste fallimentari) il termine può essere più breve, spesso 60 giorni.

Questo è l’unico elemento realmente sotto il controllo dell’aggiudicatario: pagare nei tempi previsti consente al giudice di procedere più rapidamente con il decreto di trasferimento.

Il mancato pagamento nei termini comporta la perdita della cauzione e la decadenza dall’aggiudicazione.

Quando si diventa proprietari: il decreto di trasferimento

La proprietà si trasferisce con il decreto di trasferimento emesso dal giudice ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Non basta che il decreto venga firmato: il trasferimento diventa effettivo con il deposito del provvedimento e la sua successiva registrazione e trascrizione nei registri immobiliari.

Il decreto:

• trasferisce la proprietà all’aggiudicatario;
• dispone la cancellazione di ipoteche e pignoramenti;
• contiene, se necessario, l’ingiunzione di rilascio dell’immobile.

Dal saldo prezzo all’emissione del decreto possono trascorrere mediamente 2–3 mesi, ma i tempi dipendono dal carico di lavoro del tribunale e dalla complessità della procedura.

Se l’immobile è libero: quando si ricevono le chiavi

Se l’immobile è già libero da persone e cose, la consegna può avvenire in tempi brevi dopo il decreto di trasferimento.

In questi casi:

• una volta emesso e registrato il decreto;
• verificata l’assenza di occupanti;
• redatto il verbale di consegna,

Le chiavi possono essere consegnate nel giro di pochi giorni o settimane.

In uno scenario lineare (saldo entro 120 giorni e decreto nei mesi successivi), l’ingresso nell’immobile può avvenire in circa 5–7 mesi dall’aggiudicazione.

Se l’immobile è occupato: quanto si allungano i tempi?

Se l’immobile è occupato dall’ex proprietario o da terzi, la situazione cambia.

L’art. 560 c.p.c., come riformato, disciplina la permanenza del debitore nell’immobile fino al decreto di trasferimento. Dopo l’emissione del decreto, viene avviata la fase di liberazione.

Di norma:

• viene comunicato un termine per il rilascio spontaneo, spesso intorno ai 60 giorni;
• se l’immobile non viene liberato, si procede con l’esecuzione forzata.

L’esecuzione materiale dello sgombero è affidata all’ufficiale giudiziario, su impulso della procedura, con il coordinamento del custode giudiziario (come noi di GIVG).

In caso di resistenza o necessità di intervento della forza pubblica, i tempi possono allungarsi. Complessivamente, nei casi più complessi, l’ingresso nell’immobile può richiedere 9–12 mesi dall’aggiudicazione, talvolta anche di più.

Chi si occupa della liberazione dell’immobile

La liberazione non è un’iniziativa privata dell’aggiudicatario. Non è possibile cambiare la serratura o accedere autonomamente all’immobile.

La procedura prevede che:

• il custode giudiziario gestisca le attività organizzative e i contatti;
• l’ufficiale giudiziario esegua materialmente l’ordine di rilascio;
• la forza pubblica intervenga se necessario.

I costi dell’ordine di liberazione sono normalmente a carico della procedura esecutiva, salvo diverse specificazioni nel provvedimento del giudice o nell’avviso di vendita.

La consegna delle chiavi avviene con la redazione di un verbale di consegna, nel quale si dà atto dello stato dell’immobile.

Registrazione, trascrizione e voltura catastale

Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, devono essere eseguiti alcuni adempimenti tecnici:

• registrazione fiscale del decreto;
• trascrizione nei registri immobiliari;
• voltura catastale.

Questi passaggi rendono opponibile ai terzi il trasferimento di proprietà e aggiornano formalmente i dati catastali.

In molte procedure tali adempimenti sono curati dal professionista delegato alla vendita. È comunque opportuno verificare nell’avviso di vendita chi sia incaricato di tali formalità.

È possibile prevedere una data certa?

Non esiste una data certa valida per tutte le aste. I tempi dipendono da:

• rapidità nel versamento del saldo;
• carico di lavoro del tribunale;
• presenza o meno di occupanti;
• eventuali opposizioni o criticità nella procedura.
  

Possiamo però delineare uno schema realistico:

• Saldo prezzo: entro 120 giorni (o 60 nelle procedure concorsuali).
• Decreto di trasferimento: mediamente 2–3 mesi dopo il saldo.
• Consegna chiavi:
  
  • immobile libero: poche settimane dopo il decreto;
  • immobile occupato: ulteriori mesi per la liberazione.

Nel complesso, in una procedura ordinaria, è prudente considerare un orizzonte temporale compreso tra 6 mesi e 1 anno dall’aggiudicazione.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!