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Quando si partecipa a un’asta giudiziaria, una delle domande più rilevanti riguarda la conformità urbanistica dell’immobile: l’edificio è stato costruito e modificato nel rispetto dei titoli edilizi rilasciati dal Comune? La risposta non è mai implicita e, soprattutto, non è garantita dalla procedura d’asta.
Un immobile all’asta viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Questo significa che eventuali difformità urbanistiche o abusi edilizi non vengono sanati automaticamente con l’aggiudicazione e restano a carico dell’aggiudicatario. Per questo la verifica urbanistica non è un adempimento formale, ma un controllo tecnico essenziale da svolgere prima di presentare offerta.
In questo articolo spieghiamo cosa si intende per conformità urbanistica, perché nelle aste giudiziarie non può essere data per scontata e quali verifiche concrete è possibile effettuare in fase pre-asta, utilizzando correttamente la documentazione disponibile e il supporto di un tecnico abilitato.
Cosa si intende per conformità urbanistica
Un immobile è conforme urbanisticamente quando lo stato reale dei luoghi corrisponde ai titoli edilizi rilasciati dal Comune nel tempo: concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA o altri atti abilitativi.
In termini tecnici, la verifica serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, cioè l’assetto autorizzato dall’amministrazione, e a confrontarlo con quanto effettivamente esiste oggi. La presenza di una planimetria catastale aggiornata non è sufficiente: il catasto ha funzione fiscale e non prova la regolarità urbanistica.
Perché nelle aste giudiziarie la verifica è essenziale
Nella procedura esecutiva il Tribunale dispone la vendita forzata del bene ai sensi del codice di procedura civile, ma non garantisce la conformità edilizia.
Il perito nominato dal giudice segnala le difformità riscontrate, ma la perizia non sostituisce una verifica urbanistica completa né elimina i rischi.
Chi partecipa a un’asta deve sapere che:
- l’immobile viene trasferito “come visto e piaciuto” sotto il profilo urbanistico;
- eventuali abusi non sanabili possono limitare l’uso del bene;
- la mancanza di conformità può impedire l’ottenimento di un mutuo;
- in casi gravi, il trasferimento può essere esposto a contestazioni o nullità.
Per questo la verifica va fatta prima dell’offerta, non dopo l’aggiudicazione.
Dove si trovano le informazioni utili?
Il primo documento da esaminare è la perizia di stima allegata alla procedura. Al suo interno il tecnico incaricato dal giudice descrive lo stato dell’immobile e indica, se riscontrate, le difformità edilizie o urbanistiche.
Tuttavia, la perizia:
- fotografa una situazione a una certa data;
- può non ricostruire tutti i titoli edilizi storici;
- non garantisce che ogni modifica sia stata autorizzata.
Per questo motivo, la perizia è un punto di partenza, non un punto di arrivo.
Come verificare concretamente la conformità urbanistica
La verifica corretta si articola in tre passaggi.
Primo passaggio: accesso agli atti comunali
Occorre richiedere al Comune copia di tutti i titoli edilizi che riguardano l’immobile, dalla costruzione originaria fino alle eventuali modifiche successive. Questo consente di ricostruire lo stato legittimo.
Secondo passaggio: confronto con lo stato di fatto
Il tecnico confronta quanto autorizzato con ciò che esiste realmente: distribuzione interna, superfici, volumetrie, destinazioni d’uso. Anche variazioni apparentemente minime possono essere rilevanti.
Terzo passaggio: valutazione della sanabilità
Se emergono difformità, va verificato se sono sanabili secondo la normativa urbanistica vigente e quali costi e tempi comporterebbero. Non tutte le irregolarità possono essere regolarizzate.
Questa attività deve essere svolta da un tecnico abilitato, perché richiede competenze specifiche e responsabilità professionale.
Cosa succede se l’immobile non è conforme
Quando un immobile all’asta presenta irregolarità urbanistiche, le possibilità sono limitate dalla legge.
In alcuni casi è possibile presentare una pratica di sanatoria, se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. In altri casi la sanatoria non è ammessa e l’irregolarità resta, con effetti sull’utilizzo, sul valore e sulla commerciabilità del bene.
È importante chiarire un punto spesso frainteso: l’asta non offre vantaggi urbanistici. Non esistono scorciatoie procedurali né automatismi che rendano regolare ciò che non lo è.
Il ruolo dell’offerente nella procedura
Chi partecipa a un’asta giudiziaria è tenuto a valutare consapevolmente il bene.
La trasparenza della procedura consiste nel mettere a disposizione i documenti, non nel garantire l’assenza di problemi.
Verificare la conformità urbanistica prima di fare offerta significa:
- conoscere i limiti dell’immobile;
- evitare responsabilità future;
- assumere decisioni informate, nel rispetto delle regole della procedura.
È una verifica tecnica, non commerciale, e va affrontata con metodo e prudenza.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!
