Quando la perizia e i registri non coincidono: quali documenti controllare davvero prima di fare offerta

Se la perizia, il catasto e i registri immobiliari riportano informazioni diverse sullo stesso immobile, non bisogna dare per scontato che uno dei documenti sia necessariamente sbagliato. Prima di presentare un’offerta è necessario capire quale informazione proviene da quale fonte, quale valore giuridico ha e se esistono aggiornamenti successivi alla redazione della perizia.

Nelle aste giudiziarie la perizia rappresenta il documento tecnico di riferimento, ma non è l’unica fonte da consultare. Può essere stata redatta mesi o anni prima della vendita e, nel frattempo, potrebbero essere intervenuti nuovi eventi, trascrizioni, cancellazioni, aggiornamenti catastali o verifiche urbanistiche.

Per questo motivo, quando emergono discrepanze tra documenti, la domanda corretta non è quale documento abbia ragione, ma quali verifiche siano necessarie prima di impegnarsi con un’offerta irrevocabile.

Perché la perizia e i registri possono non coincidere

Le differenze tra documenti possono avere molte cause e non sempre indicano un errore.

Può accadere, ad esempio, che:

• la perizia riporti dati catastali successivamente aggiornati;
• la visura catastale mostri una planimetria diversa da quella descritta nella relazione di stima;
• nei registri immobiliari risultino formalità trascritte dopo la redazione della perizia;
• siano presenti difformità edilizie emerse successivamente alle verifiche del perito;
• alcuni vincoli o gravami siano stati cancellati o modificati durante la procedura.

La relazione di stima prevista dall’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile deve contenere l’identificazione del bene, la situazione catastale, lo stato di possesso, la regolarità urbanistica e l’indicazione di vincoli e formalità rilevanti. Tuttavia, la relazione fotografa una situazione esistente in un determinato momento e non può aggiornarsi automaticamente con il passare del tempo.

Ecco perché la perizia è fondamentale, ma non dovrebbe mai essere letta isolatamente.

La perizia è il punto di partenza, non l’unico documento da leggere

Molti partecipanti all’asta leggono soltanto il valore di stima e le conclusioni finali della perizia.

In realtà le informazioni più importanti si trovano spesso nelle sezioni dedicate a:

• provenienza del bene;
• stato di occupazione;
• regolarità edilizia e urbanistica;
• conformità catastale;
• formalità pregiudizievoli;
• spese condominiali;
• eventuali procedure amministrative in corso.

Quando emerge una discrepanza con altri documenti, è necessario verificare innanzitutto quando è stata redatta la perizia e quali verifiche sono state effettivamente svolte dal consulente.

Una perizia datata può essere ancora valida ai fini della vendita, ma alcune informazioni potrebbero richiedere aggiornamenti.

Per comprendere correttamente il significato delle informazioni contenute nella relazione tecnica può essere utile approfondire anche come leggere una perizia di asta giudiziaria, soffermandosi sulle sezioni che descrivono lo stato dell’immobile e le verifiche svolte dal consulente.

I registri immobiliari: perché sono spesso decisivi

Quando si parla di registri immobiliari ci si riferisce alle informazioni conservate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, oggi gestita dall’Agenzia delle Entrate.

Qui vengono trascritti e iscritti atti che riguardano la proprietà e i diritti sugli immobili, come:

• compravendite;
• successioni;
• pignoramenti;
• ipoteche;
• servitù;
• sequestri;
• domande giudiziali.

La presenza di tali formalità può incidere sulla valutazione complessiva dell’immobile. Per questo motivo è importante sapere come verificare vincoli e ipoteche presenti nella documentazione d’asta prima di presentare un’offerta.

Se la perizia e i registri non coincidono, è opportuno verificare se la differenza dipenda da un aggiornamento successivo alla stima.

In alcuni casi una formalità potrebbe essere stata iscritta dopo il deposito della relazione tecnica. In altri casi potrebbe essere già stata cancellata o destinata a essere eliminata con il decreto di trasferimento previsto dall’art. 586 c.p.c.

La presenza di una differenza non significa automaticamente che esista un problema, ma richiede una verifica puntuale.

La visura ipotecaria può rivelare informazioni che la perizia non contiene

Tra i documenti meno considerati dagli offerenti vi è la visura ipotecaria aggiornata.

Questo documento consente di verificare:

• iscrizioni ipotecarie;
• trascrizioni pregiudizievoli;
• passaggi di proprietà;
• formalità successive alla redazione della perizia.

Quando la documentazione non appare perfettamente allineata, la visura ipotecaria rappresenta spesso il controllo più utile per comprendere se la situazione descritta dal perito sia ancora attuale.

Per questo motivo, nei casi di documentazione discordante, la verifica dei registri immobiliari diventa una delle attività più importanti prima di formulare un’offerta.

Il catasto è utile, ma non certifica la regolarità urbanistica

Uno degli errori più frequenti consiste nel considerare il catasto come prova della regolarità dell’immobile.

Non è così.

Il catasto ha principalmente finalità fiscali e identificative. La presenza di una planimetria catastale non dimostra automaticamente che l’immobile sia stato realizzato o modificato in conformità ai titoli edilizi.

Per questo motivo può accadere che:

• il catasto sia aggiornato ma esistano abusi edilizi;
• la planimetria catastale coincida con lo stato di fatto ma non con i titoli autorizzativi;
• la perizia segnali irregolarità urbanistiche non rilevabili dalla semplice visura catastale.

Quando emergono discrepanze, occorre distinguere tra conformità catastale e conformità urbanistica, due concetti diversi che non dovrebbero essere confusi.

Le difformità urbanistiche richiedono verifiche specifiche

Tra tutte le incongruenze documentali, quelle urbanistiche meritano particolare attenzione.

Una difformità urbanistica può riguardare:

• ampliamenti non autorizzati;
• modifiche interne prive di titolo;
• cambi di destinazione d’uso;
• opere mai regolarizzate;
• differenze tra progetto approvato e stato reale dell’immobile.

Nelle aste giudiziarie l’esistenza di una difformità urbanistica non impedisce automaticamente la vendita. Tuttavia non significa neppure che il problema scompaia con l’aggiudicazione.

L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 prevede una disciplina particolare per gli atti derivanti da procedure esecutive, ma l’acquirente deve comunque valutare costi, tempi e possibilità di regolarizzazione delle opere eventualmente abusive.

Per questo motivo, quando la perizia segnala criticità urbanistiche o quando i documenti non coincidono, può essere opportuno approfondire la situazione con un tecnico qualificato prima di partecipare alla gara.

Avviso di vendita e ordinanza: i documenti che disciplinano la procedura

Un altro errore comune consiste nel concentrarsi esclusivamente sulla perizia e trascurare l’avviso di vendita.

L’avviso contiene informazioni essenziali riguardanti:

• modalità di presentazione delle offerte;
• termini procedurali;
• prezzo base;
• eventuale offerta minima;
• cauzione;
• condizioni specifiche della vendita.

In caso di dubbi può essere utile approfondire come leggere correttamente un avviso di vendita all’asta e quali informazioni verificare prima della partecipazione.

L’ordinanza di vendita, invece, disciplina il funzionamento della procedura e può contenere indicazioni rilevanti per l’offerente.

Se esiste una differenza tra quanto riportato nella perizia e quanto indicato nei documenti della procedura, è sempre opportuno verificare quale informazione sia effettivamente richiamata nell’avviso di vendita e negli atti più recenti.

Cosa fare concretamente quando i documenti non coincidono

Quando emergono incongruenze tra perizia, catasto e registri immobiliari, è consigliabile seguire un percorso di verifica ordinato.

Prima di fare un’offerta:

• controllare la data della perizia;
• leggere integralmente la relazione di stima;
• verificare l’avviso di vendita aggiornato;
• confrontare i dati catastali con la documentazione allegata;
• esaminare la situazione urbanistica descritta dal perito;
• richiedere chiarimenti al custode giudiziario o al professionista delegato quando necessario;
• valutare l’opportunità di una verifica tecnica indipendente nei casi più complessi.

L’obiettivo non è eliminare ogni rischio, ma comprendere con precisione la situazione documentale dell’immobile prima di assumere un impegno economico.

Le domande da porsi prima di presentare l’offerta

Quando la documentazione non appare perfettamente coerente, alcune domande possono aiutare a individuare gli aspetti che richiedono approfondimenti:

• La perizia è recente oppure è stata redatta molto tempo prima della vendita?
• Le differenze riguardano il catasto o la regolarità urbanistica?
• Esistono formalità trascritte successivamente alla stima?
• Lo stato di fatto dell’immobile coincide con quanto descritto nella documentazione?
• La perizia indica costi di sanatoria o interventi necessari?
• Sono presenti vincoli, servitù o diritti di terzi da verificare?

Più la risposta a queste domande è chiara, maggiore sarà la consapevolezza con cui si partecipa alla procedura.

FAQ

Se la perizia e il catasto riportano dati diversi, quale documento prevale?

Dipende dal tipo di informazione. Il catasto ha finalità fiscali e identificative, mentre la perizia contiene verifiche tecniche svolte dal consulente nominato dal giudice. In presenza di differenze è necessario approfondire la causa della discrepanza.

Una perizia può contenere informazioni non più aggiornate?

Sì. La perizia rappresenta una fotografia della situazione esistente al momento della sua redazione. Alcuni dati possono richiedere verifiche aggiornate prima della vendita.

È sufficiente leggere la perizia prima di fare offerta?

No. È opportuno consultare anche l’avviso di vendita, l’ordinanza, la documentazione catastale e, nei casi opportuni, i registri immobiliari aggiornati.

La visura ipotecaria è obbligatoria?

Non sempre, ma può essere molto utile quando esistono dubbi o differenze tra i documenti disponibili.

Se esiste una difformità urbanistica l’immobile non può essere venduto?

No. L’immobile può essere venduto anche in presenza di difformità urbanistiche, ma l’acquirente dovrebbe comprendere preventivamente quali conseguenze pratiche e quali eventuali interventi di regolarizzazione potrebbero essere necessari.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

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