Differenza tra Custode Giudiziario e Agente Immobiliare

Partecipare a un’asta giudiziaria è un’opportunità concreta per acquistare immobili a prezzi competitivi. Tuttavia, in questo contesto, è fondamentale saper distinguere le figure coinvolte nel processo, in particolare il custode giudiziario e l’agente immobiliare.

Comprendere le differenze tra questi due ruoli non è solo una questione informativa, ma una vera e propria tutela contro spese non necessarie. Ora spieghiamo tutto!

Chi è il custode giudiziario e quali sono i suoi compiti

Il custode giudiziario è una figura chiave nel processo di esecuzione immobiliare, nominata dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 560 del codice di procedura civile. Si tratta di un professionista qualificato, incaricato di vigilare sulla corretta gestione dell’immobile sottoposto a pignoramento fino al completamento della vendita.

A differenza di qualsiasi altro soggetto coinvolto nelle vendite giudiziarie, il custode agisce in rappresentanza diretta dell’autorità giudiziaria. Questo conferisce al suo operato un valore pubblico e garantito, orientato esclusivamente alla tutela delle parti coinvolte, in particolare dell’esecutato e dei potenziali acquirenti.

I suoi compiti principali includono:

• Custodia e conservazione dell’immobile: il custode ha il dovere di assicurarsi che l’immobile sia mantenuto in condizioni adeguate, intervenendo se necessario per evitare il deterioramento o situazioni di abbandono. In presenza di occupanti, gestisce i rapporti in modo conforme alla normativa vigente e sotto autorizzazione del giudice.
• Organizzazione delle visite: il custode è l’unico soggetto autorizzato a programmare e gestire le visite degli immobili in asta. Coordina gli appuntamenti con gli interessati, garantendo un accesso ordinato e trasparente, nel rispetto della privacy e della sicurezza.
• Informazione tecnica e giuridica sull’immobile: uno degli aspetti più rilevanti del suo incarico è fornire a chi intende partecipare all’asta tutte le informazioni disponibili sull’immobile, come eventuali abusi edilizi, stato di occupazione, spese condominiali arretrate, vincoli o servitù. Queste informazioni derivano dalla perizia e dalla documentazione ufficiale presente nella procedura esecutiva.
• Supporto alla partecipazione all’asta: il custode è tenuto a offrire assistenza ai partecipanti, spiegando le modalità di presentazione delle offerte, i termini, le tempistiche e le implicazioni dell’aggiudicazione. Il suo ruolo è quello di rendere accessibile e comprensibile un iter spesso percepito come complesso, soprattutto da chi si avvicina per la prima volta al mondo delle aste giudiziarie.
  

È fondamentale sottolineare che tutte queste attività sono rese a titolo gratuito. Il custode giudiziario non percepisce compensi da parte degli offerenti o degli interessati. Il suo incarico è retribuito direttamente dall’amministrazione della giustizia, e ogni forma di richiesta economica rivolta ai potenziali acquirenti è da considerarsi illegittima.

Il suo ruolo è quindi garante della legalità e dell’accessibilità dell’intero processo. Affidarsi a un custode giudiziario significa interfacciarsi con un referente super partes, il cui unico obiettivo è agevolare un acquisto consapevole e sicuro, senza costi nascosti e senza finalità speculative.

L’agente immobiliare e il suo ruolo nelle aste

L’agente immobiliare è un professionista abilitato alla mediazione nella compravendita di beni immobili, operando per conto proprio o tramite agenzie. Il suo compito principale è mettere in contatto domanda e offerta nel mercato libero, offrendo consulenza e accompagnamento durante le trattative. In alcuni casi, questi professionisti si propongono anche come consulenti per l’acquisto di immobili all’asta, rivolgendosi a chi non ha familiarità con il funzionamento del sistema giudiziario.

È però importante chiarire un punto essenziale: l’agente immobiliare non ha alcun ruolo istituzionale nelle aste giudiziarie. Non è nominato dal tribunale né ha poteri formali all’interno della procedura esecutiva. La sua presenza è facoltativa e del tutto esterna al processo legale. L’acquirente può partecipare all’asta in piena autonomia oppure, se necessita di supporto, affidarsi gratuitamente al custode giudiziario, figura ufficialmente incaricata dal giudice.

Quando interviene in un contesto di asta, l’agente immobiliare:

• Applica generalmente una provvigione o un compenso per la consulenza, anche se spesso il valore dell’immobile risulta già competitivo. Questi costi rappresentano un onere aggiuntivo che può incidere significativamente sul vantaggio economico dell’acquisto.
• Offre servizi che, di fatto, sono già garantiti gratuitamente dal custode giudiziario, come la visita all’immobile, la raccolta di informazioni tecniche e l’orientamento nella procedura. Questo porta a una duplicazione inutile, con l’unica differenza che i medesimi servizi, se forniti da un’agenzia, risultano a pagamento.
• Può generare situazioni di conflitto di interesse, specialmente quando non è chiaro se l’interesse primario sia quello del cliente o della conclusione dell’affare. In alcuni casi, viene promossa una visione eccessivamente semplificata del processo d’asta, trascurando i dettagli giuridici fondamentali per una valutazione consapevole.

In sintesi, mentre l’agente immobiliare può essere utile nel mercato tradizionale, il suo coinvolgimento nelle aste giudiziarie non apporta benefici sostanziali che giustifichino i costi. Anzi, rischia di introdurre spese non necessarie e una mediazione che non ha alcuna base legale all’interno della procedura.

Perché rivolgersi direttamente al custode giudiziario

Partecipare a un’asta giudiziaria significa accedere a un meccanismo trasparente, regolato dalla legge e pensato per essere aperto a tutti i cittadini. Non si tratta di un mercato riservato agli addetti ai lavori, ma di una procedura pubblica in cui ogni passaggio è definito e verificabile.

In questo contesto, il custode giudiziario rappresenta l’unico punto di riferimento istituzionale per chi è interessato all’acquisto di un immobile in esecuzione. La sua presenza garantisce non solo assistenza tecnica e operativa, ma anche chiarezza e affidabilità durante tutto il percorso.

Rivolgersi direttamente al custode giudiziario significa:

• Ottenere informazioni ufficiali, complete e aggiornate sull’immobile, senza il rischio di ricevere dati parziali o distorti
• Prenotare visite in modo semplice e senza intermediazioni, entrando direttamente in contatto con il professionista incaricato dal tribunale
• Essere accompagnati nelle fasi cruciali dell’asta, come la compilazione dell’offerta, la cauzione, l’aggiudicazione e l’eventuale saldo prezzo

Tutto questo senza alcun costo per l’acquirente. L’intervento del custode è gratuito, proprio perché svolge un incarico pubblico nell’interesse della procedura e non per scopi commerciali. Qualsiasi altra figura che proponga servizi a pagamento si colloca al di fuori del perimetro ufficiale e aggiunge spese evitabili.

La partecipazione a un’asta non richiede intermediari privati: è un processo pensato per essere chiaro e sicuro anche per chi si avvicina per la prima volta. La nostra missione come custodi giudiziari è far passare il messaggio che le aste sono per tutti e non sono qualcosa di complicato ed elitario. Sul nostro sito troverete tutti le documentazioni utili per capire meglio questo mondo, come la nostra guida ufficiale alle aste giudiziarie. 

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!