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Chi acquista un immobile all’asta spesso lo fa con un obiettivo preciso: trasformarlo, renderlo più redditizio o adattarlo a un uso diverso rispetto a quello originario. È qui che nasce la domanda cruciale: dopo l’aggiudicazione, è davvero possibile cambiare la destinazione d’uso dell’immobile?
La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni. L’aggiudicazione, da sola, non garantisce il diritto al cambio di destinazione d’uso e non elimina i limiti imposti dalla normativa urbanistica ed edilizia. Capire quando il cambio è consentito – e soprattutto quando non lo è – è fondamentale per evitare investimenti sbagliati.
Aggiudicazione e proprietà: perché il momento è decisivo
Nel contesto delle aste immobiliari è essenziale chiarire un punto: l’aggiudicazione non coincide immediatamente con il trasferimento della proprietà. Il passaggio formale avviene con il decreto di trasferimento, previsto dall’art. 586 del codice di procedura civile, con il quale il giudice trasferisce il bene all’aggiudicatario.
Questo aspetto è rilevante perché, fino al decreto, l’acquirente può certamente studiare la fattibilità del cambio d’uso, ma solo dopo il trasferimento potrà presentare in modo pienamente efficace le pratiche edilizie e urbanistiche.
È importante chiarire che l’asta non attribuisce alcun vantaggio urbanistico: dal punto di vista del Comune, l’immobile aggiudicato è trattato esattamente come qualsiasi altro immobile acquistato sul libero mercato.
Cos’è oggi il cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dall’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che regola il mutamento urbanisticamente rilevante, anche quando avviene senza opere edilizie.
Dopo le modifiche introdotte dal Decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito nella Legge 105/2024), il punto centrale non è tanto la presenza di lavori, quanto il passaggio tra categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale, rurale).
Quando il cambio avviene tra categorie diverse, l’intervento diventa rilevante sul piano urbanistico e deve rispettare:
- la pianificazione comunale;
- le norme regionali;
- eventuali vincoli e standard.
Quando il cambio di destinazione d’uso è possibile dopo l’asta
Dopo l’aggiudicazione, il cambio di destinazione d’uso è possibile solo se l’uso desiderato è ammesso nella zona in cui si trova l’immobile. Questo è il primo vero “filtro” e, nella pratica, anche il più decisivo.
Se il piano regolatore o il PGT non consentono quella destinazione in quell’area, non esiste margine di discrezionalità: il cambio non può essere autorizzato, anche se l’immobile è stato acquistato tramite procedura esecutiva.
Superata la verifica urbanistica, occorre valutare la categoria funzionale di partenza e di arrivo. Un cambio all’interno della stessa categoria è generalmente più semplice; il passaggio tra categorie diverse, invece, comporta spesso oneri, standard urbanistici e verifiche aggiuntive.
Un ulteriore elemento da considerare è la presenza di opere edilizie: il cambio può avvenire senza lavori oppure con interventi di adeguamento (strutturali, impiantistici o distributivi). In entrambi i casi, la presenza o meno di opere incide sul titolo edilizio necessario e sui tempi dell’intervento, ferma restando la compatibilità urbanistica.
Il nodo centrale: lo stato legittimo dell’immobile
C’è un aspetto che, nelle aste immobiliari, viene spesso sottovalutato: lo stato legittimo dell’immobile.
L’acquisto all’asta non sana automaticamente eventuali abusi edilizi o difformità. Un immobile irregolare può essere trasferito dal giudice, ma questo non significa che possa essere trasformato o regolarizzato.
Se l’immobile presenta difformità non sanabili, il cambio di destinazione d’uso:
- può essere sospeso;
- può diventare economicamente insostenibile;
- oppure può essere del tutto impossibile.
Per questo motivo, la perizia del CTU non va letta solo in chiave economica, ma come documento tecnico-urbanistico essenziale per valutare la reale fattibilità dell’intervento.
Le verifiche da fare per evitare errori costosi
Una valutazione corretta non si basa su un singolo elemento, ma su un insieme coordinato di verifiche.
Occorre analizzare la disciplina urbanistica comunale, verificare l’eventuale presenza di vincoli, controllare la conformità edilizia, esaminare il regolamento condominiale e accertare il rispetto dei requisiti tecnici (igienico-sanitari, accessibilità, antincendio). La cosa migliore è sempre leggere la perizia dei beni allegata all’avviso dell’asta.
Solo mettendo insieme questi aspetti è possibile capire se il cambio di destinazione d’uso è giuridicamente fattibile e conveniente dal punto di vista economico.
Errori da evitare dopo l’aggiudicazione
L’errore più frequente è sottovalutare la complessità tecnica del cambio di destinazione d’uso e procedere senza verifiche preliminari, investendo tempo e denaro in progettazioni o lavori non autorizzabili.
Chi valuta correttamente questi aspetti riesce a trasformare l’immobile; chi li ignora rischia di trovarsi con un bene non utilizzabile come previsto. Se hai dei dubbi, ricordati che puoi rivolgerti sempre a noi custodi giudiziari incaricati della vendita.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
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