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Gli immobili ERP (edilizia residenziale pubblica) e gli immobili convenzionati rappresentano una categoria particolare del patrimonio residenziale italiano. Nascono per finalità sociali, sono regolati da convenzioni stipulate con i Comuni e presentano vincoli che incidono su valore, trasferibilità e modalità di vendita. Quando questi immobili finiscono all’asta, la complessità aumenta: l’acquirente deve conoscere perfettamente i vincoli sul prezzo, l’eventuale prelazione comunale e la possibilità di affrancare l’immobile.
In questo articolo affrontiamo in modo chiaro e aggiornato tutto ciò che serve sapere per acquistare o vendere un immobile ERP o convenzionato – in particolare se coinvolto in una procedura esecutiva.
Cosa si intende per immobili ERP e immobili convenzionati
Gli immobili ERP sono alloggi realizzati nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, destinati a nuclei in condizioni economiche svantaggiate. La loro gestione è affidata a enti pubblici (Comuni, ex IACP, ATER o ACER), con procedure di assegnazione e canoni calmierati.
Gli immobili convenzionati, invece, sono abitazioni costruite in regime di edilizia agevolata: il Comune stipula una convenzione con il costruttore, fissando prezzo massimo di cessione e criteri di assegnazione con l’obiettivo di favorire l’accesso alla proprietà per determinate categorie di cittadini.
A differenza degli immobili “liberi”, questi immobili:
- non sono liberamente vendibili;
- sono soggetti a limiti di prezzo o di locazione;
- possono prevedere diritti di prelazione o riacquisto da parte del Comune;
- In molti casi richiedono una procedura di affrancazione prima di poter essere ceduti a prezzo di mercato.
I vincoli sul prezzo: perché non si può vendere liberamente
Il fulcro della disciplina degli immobili convenzionati è il vincolo sul prezzo massimo di cessione. La convenzione stipulata tra Comune e costruttore determina il prezzo al quale l’immobile può essere venduto anche nelle rivendite successive, finché il vincolo non viene rimosso tramite affrancazione.
Questo vincolo tutela la finalità sociale dell’intervento ed è generalmente obbligatorio ai sensi dell’art. 35 della legge 865/1971.
Senza affrancazione:
- la vendita a prezzo di mercato è nulla;
- il notaio non può stipulare un atto con prezzo superiore a quello stabilito in convenzione;
- chi acquista può subire un notevole pregiudizio economico, poiché non potrà rivendere liberamente.
In alcuni casi è presente anche un divieto di alienazione per un numero minimo di anni (spesso 5 o 10), concetto che si ricollega ai principi generali dell’art. 1372 c.c. sul vincolo contrattuale e agli obblighi derivanti dalla convenzione.
Prelazione comunale e diritto di riacquisto
Molti immobili ERP e parte degli immobili convenzionati prevedono un diritto di prelazione o un diritto di riacquisto a favore del Comune o dell’ente gestore.
Il diritto di prelazione è un istituto radicato negli artt. 732 e ss. c.c., permette al titolare della prelazione di acquistare l’immobile alle stesse condizioni offerte a terzi.
Nel caso degli immobili ERP, le convenzioni spesso prevedono:
- il diritto del Comune o dell’ente gestore di riacquistare l’alloggio;
- il diritto di prelazione nella rivendita;
- la possibilità di esercitare tali diritti a un valore predeterminato o parametrato al prezzo convenzionato.
In mancanza di una procedura corretta di comunicazione e rispetto delle tempistiche:
- la vendita può essere contestata;
- il Comune può chiedere la nullità dell’atto;
- l’acquirente può trovarsi con un bene il cui trasferimento non è pienamente valido.
Prelazione e aste giudiziarie: si applica davvero?
Una delle domande più frequenti riguarda l’applicazione del diritto di prelazione nelle aste giudiziarie. Il principio generale, ricavabile anche dall’interpretazione degli artt. 514 ss. c.p.c. e delle norme civilistiche in tema di prelazione volontaria e legale, è il seguente:
la prelazione, salvo specifica previsione convenzionale trascritta, non si applica automaticamente nelle esecuzioni forzate.
Tuttavia, occorre valutare caso per caso:
- se il diritto di prelazione è stato trascritto;
- se la convenzione lo estende alle vendite forzate;
- se l’ente pubblico ha esercitato o ha manifestato l’intenzione di esercitarlo;
- se la procedura d’asta lo ha tenuto in considerazione.
La trascuratezza su questo punto può portare all’impugnazione dell’aggiudicazione, con conseguenze anche rilevanti.
Immobili ERP o convenzionati all’asta: quali vincoli sopravvivono
Quando un immobile vincolato finisce all’asta, il fatto che sia in esecuzione forzata non elimina automaticamente i vincoli. È essenziale distinguere:
- Vincolo di prezzo: resta valido, a meno che non sia stata eseguita l’affrancazione.
- Vincolo sulla destinazione d’uso: continua a valere finché la convenzione non viene sciolta.
- Divieto di alienazione: permane, anche se la vendita avviene tramite asta, salvo diversa previsione della convenzione.
- Prelazione comunale: può sopravvivere se trascritta o prevista espressamente anche per le esecuzioni forzate.
L’aggiudicatario deve quindi verificare attentamente la documentazione presente in perizia e negli atti, compresa la convenzione originaria e le eventuali modifiche successive.
L’affrancazione: la chiave per sbloccare il prezzo
L’affrancazione è la procedura che consente di rimuovere il vincolo sul prezzo massimo di cessione e, in molti casi, di trasformare la proprietà superficiaria in piena proprietà.
Il principio trova fondamento nei concetti generali del diritto delle obbligazioni che regolano la possibilità di modificare convenzioni e rapporti contrattuali.
A livello pratico:
- si presenta domanda al Comune o all’ente competente;
- viene determinato il corrispettivo di affrancazione;
- dopo il pagamento e il rogito notarile, l’immobile diventa libero da vincoli di prezzo.
Solo dopo l’affrancazione:
- si può vendere a prezzo di mercato;
- si possono stipulare atti senza limitazioni del prezzo;
- l’immobile diventa pienamente commerciabile.
Per un immobile acquistato all’asta, la verifica della possibilità di affrancazione è una delle attività più importanti prima di presentare un’offerta.
Cosa deve verificare chi acquista un immobile convenzionato o ERP all’asta
Per evitare rischi, chi valuta l’acquisto deve controllare alcuni elementi fondamentali:
- la convenzione originaria;
- l’eventuale scadenza del vincolo;
- la presenza di un divieto di alienazione;
- il valore massimo di cessione ancora applicabile;
- l’esistenza di una prelazione o diritto di riacquisto;
- la possibilità di affrancazione e relativo costo;
- la presenza o meno della trascrizione del diritto di prelazione.
Una mancata verifica può portare all’acquisto di un bene con un valore di mercato molto inferiore rispetto a quanto previsto, oppure non pienamente trasferibile.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
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