Immobili occupati all’asta: cosa cambia con la legge 80/2025 (sgombero rapido, tutele e limiti)

Acquistare un immobile all’asta è un’opportunità interessante, ma la presenza di occupanti rappresenta da sempre un ostacolo rilevante. Con l’entrata in vigore della legge 80/2025, che ha introdotto nuove norme in materia di occupazioni abusive, lo scenario cambia in parte, ma non in modo uniforme per tutti i casi.

In questo articolo analizziamo cosa prevede la legge 80/2025, quali strumenti rimangono invariati e quali sono le tutele e i limiti per chi acquista all’asta.

Le novità del 2025 in breve

La legge 80/2025 ha convertito il cosiddetto “decreto sicurezza”, introducendo importanti modifiche al codice penale e al codice di procedura penale.

• È stato inserito l’articolo 634-bis c.p., che punisce l’occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui, con pene molto più severe rispetto al tradizionale art. 633 c.p.
• È stato introdotto l’articolo 321-bis c.p.p., che consente al giudice, su richiesta del pubblico ministero, di ordinare il rilascio immediato dell’immobile occupato. Se si tratta dell’unica abitazione effettiva del denunciante, la polizia giudiziaria può intervenire senza ritardi, già dopo i primi accertamenti.

Queste innovazioni hanno fatto parlare di “sgombero rapido”, ma è importante chiarire che l’applicazione non riguarda ogni ipotesi di immobile occupato.

Immobili all’asta e occupazione: gli scenari possibili

Chi acquista un immobile all’asta deve valutare attentamente se l’abitazione sia libera o meno. Lo stato di occupazione incide in modo determinante sia sui tempi di rilascio sia sui costi complessivi dell’operazione. Vediamo i tre scenari più frequenti.

Occupazione da parte dell’esecutato

È il caso più comune. L’immobile pignorato rimane spesso abitato dal debitore esecutato fino al momento del trasferimento.

La disciplina di riferimento è l’art. 560 c.p.c., che attribuisce al giudice dell’esecuzione il potere di disporre l’ordine di liberazione. Una volta emesso, il custode giudiziario – come noi di GIVG –  gestisce le operazioni di sgombero, eventualmente con l’ausilio della forza pubblica.

Per l’aggiudicatario ciò significa che il rilascio non è immediato: il calendario delle esecuzioni e la disponibilità delle autorità possono comportare attese anche di diversi mesi. In alcuni tribunali si tenta di programmare gli sgomberi in tempi brevi, ma non esistono garanzie uniformi.

Occupazione da parte di un conduttore con titolo

Un altro scenario frequente riguarda la presenza di un conduttore in forza di un contratto di locazione. La questione centrale è l’opponibilità del contratto all’aggiudicatario:

• se il contratto è stato registrato prima del pignoramento ed è quindi opponibile, l’aggiudicatario subentra come nuovo locatore fino alla scadenza naturale;
• se il contratto non è opponibile, l’aggiudicatario potrà ottenere il rilascio in virtù del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., che costituisce titolo esecutivo anche per lo sgombero.

È dunque fondamentale leggere con attenzione la perizia e l’avviso di vendita, che indicano se vi siano contratti opponibili o meno. Qui una guida su come leggere la documentazione delle aste al meglio.

Occupazione abusiva da parte di terzi

Il caso più delicato è l’occupazione senza titolo da parte di terzi estranei alla procedura. In via ordinaria, si procede con l’ordine di liberazione emesso dal giudice dell’esecuzione. Parallelamente, la condotta può integrare fattispecie penali:

• art. 633 c.p. (invasione di terreni o edifici), che punisce genericamente l’occupazione arbitraria;
• art. 634-bis c.p. (occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui), introdotto nel 2025 con pene più severe.

La novità rilevante riguarda l’art. 321-bis c.p.p., che permette al giudice, su richiesta del pubblico ministero, di ordinare il rilascio immediato. Tuttavia, questa accelerazione opera solo in condizioni molto precise:

1. l’aggiudicatario deve dimostrare che l’immobile è destinato a essere la sua unica abitazione effettiva;
2. devono esserci elementi chiari di occupazione arbitraria, senza alcun titolo giustificativo;
3. deve intervenire un decreto del giudice o, nei casi più urgenti, la polizia giudiziaria, dopo i primi accertamenti.

Negli altri casi, l’aggiudicatario non potrà avvalersi del canale penale e dovrà seguire il percorso esecutivo ordinario, con i tempi che ne conseguono.

Sgombero rapido: come funziona davvero

Il termine “sgombero rapido” è diventato un’espressione mediatica, ma la normativa va interpretata con attenzione.

• Canale penale: l’art. 321-bis c.p.p. consente il rilascio immediato, ma solo se l’immobile occupato corrisponde all’unica abitazione effettiva del denunciante. In assenza di questo requisito, il rilascio non può essere ottenuto tramite la polizia giudiziaria in tempi rapidi.
• Canale civile: nell’esecuzione immobiliare l’aggiudicatario ottiene il rilascio con il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.) e l’ordine di liberazione (art. 560 c.p.c.). I tempi dipendono dall’agenda del giudice e dalle forze dell’ordine disponibili.

Il rischio di confusione è alto: non esiste una garanzia assoluta di sgombero in pochi giorni per ogni immobile aggiudicato. Occorre valutare caso per caso.

Costi e tempi: cosa considerare prima dell’offerta

Chi partecipa a un’asta deve mettere in conto non solo il prezzo di aggiudicazione, ma anche i possibili costi e i tempi di liberazione.

• Spese di sgombero: in caso di ordine di liberazione, il custode si occupa delle operazioni, ma alcune spese possono ricadere sull’aggiudicatario.
• Tempi di attesa: possono variare da pochi mesi a oltre un anno, a seconda della complessità e della collaborazione degli occupanti. Qui il nostro articolo sulle tempistiche post decreto di trasferimento.
• Rischio penale: con la nuova disciplina, gli occupanti abusivi rischiano pene severe. Tuttavia, ciò non elimina la necessità per l’aggiudicatario di attivare la procedura civile per il rilascio.

La legge 80/2025 ha rafforzato la tutela contro le occupazioni abusive, ma non ha cancellato la complessità delle procedure legate agli immobili all’asta. Per l’aggiudicatario, la differenza la fa lo stato di occupazione e la natura del titolo degli occupanti. Lo “sgombero rapido” esiste, ma solo in situazioni particolari. Prima di presentare un’offerta, è essenziale analizzare la perizia, verificare gli ordini di liberazione già emessi e considerare con attenzione tempi e costi del rilascio. Noi di GIVG, custodi giudiziari, ti aiutiamo in tutte le fasi – se hai dei dubbi, contattaci per fare chiarezza.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!