Le migliori aste sempre a portata
Diventando un associato GIVG potrai essere sempre
aggiornato su tutte le novità e le migliori aste del momento.
L’acquisto di un immobile all’asta è diventato, soprattutto negli ultimi anni, una delle soluzioni più interessanti per chi desidera comprare la propria abitazione a un prezzo competitivo. Il 2025 conferma un quadro normativo favorevole, che permette di applicare le agevolazioni “prima casa” anche agli acquisti derivanti da procedure esecutive o concorsuali, purché si rispettino requisiti ben precisi.
Questa guida offre una visione completa e aggiornata del funzionamento delle imposte e dei benefici fiscali quando l’immobile viene acquistato in asta.
Che cosa si intende per agevolazione “prima casa” nel 2025
Le agevolazioni “prima casa” consistono principalmente in un regime ridotto delle imposte dovute al momento dell’acquisto dell’immobile. La disciplina fiscale di riferimento resta quella dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, integrate dalla normativa civilistica sugli effetti dell’atto di trasferimento.
A livello normativo, l’imposta di registro per la prima casa è regolata dal Testo Unico Registro (DPR 131/1986), mentre i vincoli soggettivi e oggettivi sono richiamati dall’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata allo stesso DPR.
Per quanto riguarda gli obblighi dichiarativi e le condizioni sostanziali, si fa riferimento anche all’articolo 2643 del codice civile (atti soggetti a trascrizione), che assume rilievo anche negli acquisti all’asta poiché il decreto di trasferimento deve essere trascritto per produrre effetti verso terzi.
Requisiti per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” anche in asta
Per accedere al regime agevolato in sede d’asta è necessario che l’acquirente rispetti gli stessi requisiti previsti per le compravendite ordinarie. In particolare:
Requisiti soggettivi
- L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
- Non deve possedere un’altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile che sta acquistando o, se la possiede, deve impegnarsi a venderla entro i termini stabiliti.
- Deve trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Queste dichiarazioni devono essere rese nel momento esatto previsto dalla procedura: nell’offerta, nell’istanza successiva o nel decreto di trasferimento a seconda delle disposizioni del tribunale o del professionista delegato.
Requisiti oggettivi
- L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
- Deve essere destinato a uso abitativo e ad abitazione principale dell’acquirente.
Imposte ordinarie negli acquisti all’asta
Quando non si richiedono (o non si possono richiedere) le agevolazioni, l’acquisto all’asta segue la tassazione ordinaria:
- Imposta di registro pari al 9 per cento
- Imposta ipotecaria fissa
- Imposta catastale fissa
Se l’immobile proviene da un soggetto IVA (per esempio un’impresa costruttrice che vende nei termini di legge), l’operazione può essere soggetta a IVA e, in questo caso, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.
Imposte agevolate “prima casa” sugli acquisti all’asta
Nel 2025 le agevolazioni prima casa sono pienamente applicabili agli immobili acquistati mediante asta giudiziaria o vendita concorsuale. In presenza dei requisiti richiesti, si applicano:
- Imposta di registro del 2 per cento sul valore catastale rivalutato (e non sul prezzo pagato in asta), con un minimo di 1.000 euro
- Imposta ipotecaria in misura fissa
- Imposta catastale in misura fissa
Se il venditore è un soggetto passivo IVA e la cessione è imponibile, l’imposta principale è l’IVA, ridotta al 4 per cento, con imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in misura fissa.
Il vantaggio fiscale è quindi significativo, soprattutto negli acquisti da privato o da soggetti non IVA, grazie all’applicazione del regime prezzo-valore.
Come si richiede l’agevolazione prima casa in caso di asta
L’agevolazione non è automatica. Occorre formulare correttamente la richiesta nel momento opportuno della procedura.
Nelle aste giudiziarie:
- L’acquirente deve inserire la dichiarazione di voler usufruire dei benefici prima casa già nell’offerta o, quando previsto, dopo l’aggiudicazione.
- La dichiarazione deve essere riportata anche nel decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione.
- Il professionista delegato o il notaio che cura la trascrizione è tenuto a indicare l’applicazione del beneficio fiscale quando si procede alla registrazione dell’atto.
È fondamentale controllare il bando dell’asta, poiché in alcuni tribunali le tempistiche cambiano.
Casi particolari e aspetti da considerare nel 2025
Aste provenienti da fallimenti o procedure concorsuali
Le agevolazioni prima casa si applicano normalmente, purché vi sia un trasferimento immobiliare tramite decreto giudiziale. Il tribunale deve riportare la dichiarazione dell’acquirente nel dispositivo.
Immobili locati
L’acquisto in asta non comporta automaticamente la liberazione dell’immobile. La presenza di un contratto di locazione, anche se valido, non impedisce l’applicazione dell’agevolazione prima casa, ma può incidere sulla possibilità di trasferire la residenza entro i termini.
Bonus under 36
Il 2025 non conferma automaticamente le misure straordinarie introdotte negli anni precedenti. È quindi essenziale verificare di volta in volta se siano attive proroghe specifiche.
Checklist rapida prima di partecipare all’asta come acquirente “prima casa”
- Verificare la categoria catastale dell’immobile
- Assicurarsi di possedere i requisiti soggettivi previsti
- Controllare il bando e le modalità di dichiarazione dell’agevolazione
- Preparare la documentazione necessaria
- Valutare i costi accessori (notaio, spese esecutive, ristrutturazione)
- Considerare i tempi di trasferimento della residenza
- Valutare i rischi di decadenza
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!
