Spese condominiali straordinarie deliberate prima dell’asta: chi le paga davvero dopo l’aggiudicazione

Le spese condominiali straordinarie deliberate prima del decreto di trasferimento, in linea generale, restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera. Nelle aste giudiziarie, però, questo non basta a individuare chi paga davvero. 

L’aggiudicatario diventa proprietario solo con il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.), ma può essere comunque chiamato dal condominio a rispondere entro i limiti della solidarietà previsti dall’art. 63 disp. att. c.c. È da questa distinzione che nascono i principali dubbi operativi.

Chi paga le spese straordinarie deliberate prima dell’asta?

La regola principale è questa: le spese straordinarie deliberate prima del trasferimento dell’immobile restano a carico del proprietario che era tale al momento della delibera.

Nel contesto dell’asta giudiziaria, il proprietario non cambia al momento dell’aggiudicazione provvisoria o definitiva  ma con il decreto di trasferimento. Fino a quel momento, l’immobile resta formalmente intestato al debitore esecutato.

Questo significa che, se l’assemblea ha deliberato lavori straordinari prima del decreto di trasferimento, il relativo obbligo contributivo nasce normalmente in capo al debitore esecutato, non all’aggiudicatario.

Perché non basta guardare la data dell’aggiudicazione

Nelle aste immobiliari è frequente che si parli di “dopo l’aggiudicazione” come se l’aggiudicatario fosse già proprietario. Dal punto di vista giuridico, però, la situazione è diversa.

L’aggiudicazione individua il soggetto che ha offerto il prezzo migliore e che, se rispetta le condizioni della vendita, potrà ottenere il trasferimento del bene. Il decreto di trasferimento, invece, è l’atto che produce l’effetto traslativo della proprietà.

Questa distinzione è essenziale anche per le spese condominiali. Una delibera approvata prima dell’aggiudicazione, oppure tra aggiudicazione e decreto di trasferimento, deve essere valutata verificando chi era proprietario nel momento in cui l’assemblea ha assunto la decisione.

Se la delibera è anteriore al decreto di trasferimento, l’aggiudicatario non era ancora condomino. Per questo, nei rapporti interni, il costo straordinario non nasce originariamente a suo carico.

Cosa può chiedere il condominio all’aggiudicatario

Il fatto che la spesa sia nata prima del trasferimento non esclude automaticamente ogni possibile richiesta del condominio nei confronti dell’aggiudicatario.

L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente titolare al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questa norma non trasferisce sempre e comunque il debito in capo all’aggiudicatario, ma consente al condominio di rivolgersi anche al nuovo proprietario entro quei limiti temporali.

La conseguenza pratica è rilevante: il condominio può chiedere il pagamento all’aggiudicatario per le annualità considerate dalla legge, anche se il debito si è formato quando l’immobile apparteneva ancora al debitore esecutato.

Nei rapporti interni, però, se la spesa straordinaria era stata deliberata quando proprietario era ancora il precedente titolare, l’aggiudicatario che paga può valutare l’azione di rivalsa nei confronti del soggetto effettivamente obbligato.

Esempio pratico: lavori deliberati prima del decreto di trasferimento

Immaginiamo che un condominio deliberi il rifacimento della facciata il 10 febbraio. L’immobile viene aggiudicato il 20 marzo e il decreto di trasferimento viene emesso il 30 giugno.

In questo caso, al momento della delibera del 10 febbraio, l’aggiudicatario non era ancora proprietario. La spesa straordinaria nasce quindi, in linea generale, in capo al precedente proprietario.

Se però l’amministratore richiede il pagamento dopo il decreto di trasferimento e la somma rientra nell’anno in corso o in quello precedente, il condominio può invocare la solidarietà prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.

Cosa verificare prima di presentare offerta

Chi valuta la partecipazione a un’asta dovrebbe controllare con attenzione la situazione condominiale dell’immobile. Non basta leggere il prezzo base o la descrizione del lotto: le spese condominiali possono incidere sulla valutazione complessiva dell’acquisto.

Le verifiche più importanti riguardano:

La perizia di stima, perché può contenere indicazioni su arretrati condominiali, occupazione dell’immobile, stato manutentivo dell’edificio e informazioni ricevute dall’amministratore.

Consulta la nostra guida completa su come leggere una perizia di stima.

L’avviso di vendita, perché disciplina condizioni, termini e modalità della procedura, oltre a eventuali precisazioni rilevanti per l’aggiudicatario.

Consulta la nostra guida completa su come leggere un avviso di vendita.

I verbali assembleari, quando disponibili, perché permettono di capire se siano stati deliberati lavori straordinari, in quale data, per quale importo e con quale piano di riparto.

Il rendiconto condominiale e lo stato dei pagamenti, perché distinguono tra quote ordinarie, quote straordinarie, rate scadute, rate future e debiti riferibili a precedenti gestioni.

Le comunicazioni dell’amministratore, che possono chiarire l’esistenza di delibere già approvate, lavori in corso o piani di pagamento non ancora completati.

Queste verifiche non hanno lo scopo di scoraggiare la partecipazione all’asta, ma di rendere l’offerta consapevole.

Il decreto di trasferimento cancella anche i debiti condominiali?

No. Il decreto di trasferimento produce il passaggio della proprietà e contiene gli effetti previsti dalla procedura esecutiva, come la cancellazione di pignoramenti e iscrizioni ipotecarie secondo quanto disposto dall’art. 586 c.p.c.

I debiti condominiali seguono però una disciplina diversa. Non sono semplicemente cancellati dal decreto di trasferimento e devono essere valutati alla luce delle norme sul condominio, in particolare dell’art. 63 disp. att. c.c.

Cosa deve fare l’aggiudicatario se riceve una richiesta dal condominio

Se dopo il decreto di trasferimento l’aggiudicatario riceve una richiesta di pagamento per lavori straordinari, non dovrebbe limitarsi a pagare o contestare in modo generico. È opportuno verificare alcuni elementi essenziali.

Prima di tutto, bisogna chiedere a quale delibera si riferisce la spesa. La data della delibera è decisiva per capire se l’obbligo sia nato prima o dopo il trasferimento della proprietà.

Poi occorre controllare l’esercizio condominiale di riferimento. L’art. 63 disp. att. c.c. limita la solidarietà del subentrante ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, ma nella pratica bisogna verificare come il condominio abbia strutturato il proprio esercizio contabile.

Infine, è necessario distinguere il rapporto con il condominio dal rapporto con il precedente proprietario. Il condominio può avere titolo per chiedere il pagamento al nuovo proprietario entro i limiti di legge; ciò non significa automaticamente che, nei rapporti interni, il costo debba restare definitivamente a carico dell’aggiudicatario.

Errori frequenti da evitare

Un primo errore è pensare che l’aggiudicazione renda subito proprietari. Non è così: il trasferimento avviene con il decreto di trasferimento.

Un secondo errore è guardare solo la data della rata. Una rata richiesta dopo il trasferimento può riferirsi a lavori deliberati prima.

Un terzo errore è ritenere che l’acquisto all’asta azzeri automaticamente ogni rapporto con il condominio. La procedura esecutiva produce effetti importanti sul trasferimento del bene, ma non cancella la disciplina della solidarietà condominiale.

Un quarto errore è confondere il soggetto a cui il condominio può chiedere il pagamento con il soggetto che, nei rapporti interni, deve sopportare definitivamente la spesa.

Domande frequenti sulle spese straordinarie deliberate prima dell’asta

Se i lavori sono stati deliberati prima dell’asta, paga sempre il vecchio proprietario?

In linea generale sì, se al momento della delibera il proprietario era ancora il debitore esecutato. Tuttavia, il condominio può chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario nei limiti dell’art. 63 disp. att. c.c., cioè per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Se la rata scade dopo il decreto di trasferimento, deve pagarla l’aggiudicatario?

Non necessariamente. Bisogna verificare quando è stata approvata la delibera che ha generato la spesa. Per i lavori straordinari, il momento decisivo è normalmente la delibera assembleare, non solo la scadenza della rata.

Il condominio può chiedere all’aggiudicatario debiti molto vecchi?

La solidarietà del subentrante è limitata ai contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Richieste relative a periodi anteriori devono essere valutate con particolare attenzione, verificando documenti, delibere, rendiconti e titoli posti a fondamento della pretesa.

L’aggiudicatario può rivalersi sul precedente proprietario?

Quando paga somme che, nei rapporti interni, sarebbero riferibili al precedente proprietario, l’aggiudicatario può valutare la rivalsa. La concreta possibilità di recupero dipende però dal caso specifico, dalla documentazione e dalla situazione patrimoniale del soggetto obbligato.

La perizia indica sempre tutte le spese condominiali?

Non sempre. La perizia fotografa le informazioni disponibili al momento della redazione e può contenere dati comunicati dall’amministratore, ma la situazione condominiale può evolvere. Prima di presentare offerta è opportuno leggere tutti gli atti disponibili e verificare se vi siano aggiornamenti o delibere successive.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!