Cosa succede se dopo l’aggiudicazione emergono vizi non indicati in perizia?

Se dopo l’aggiudicazione di un immobile all’asta emergono vizi non indicati nella perizia di stima, la regola generale è chiara: nella vendita forzata non opera la garanzia per vizi e, nella maggior parte dei casi, non è possibile ottenere una riduzione del prezzo o l’annullamento della vendita solo perché l’immobile presenta difetti non segnalati. Questo principio discende dall’art. 2922 del codice civile, che esclude espressamente la garanzia per i vizi nella vendita forzata.

Questa affermazione, tuttavia, non chiude il problema. È fondamentale distinguere che tipo di vizio emerge, quando viene scoperto e se incide sul bene in sé o sulla regolarità degli atti della procedura.

La distinzione fondamentale: vizio dell’immobile o vizio della vendita

Non tutti i problemi scoperti dopo l’aggiudicazione hanno lo stesso rilievo giuridico. In pratica, si possono individuare tre situazioni diverse.

Vizi materiali dell’immobile

Rientrano in questa categoria infiltrazioni, impianti non funzionanti o non conformi, muffe, degrado strutturale o necessità di lavori più onerosi del previsto. Si tratta dei casi più frequenti. Qui opera pienamente l’art. 2922 c.c.: l’aggiudicatario acquista il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza garanzia. Il fatto che il difetto non fosse indicato in perizia, di per sé, non genera un diritto automatico a contestare il prezzo o la vendita.

Problemi che incidono sull’identità o sulle caratteristiche essenziali del bene

Diverso è il caso in cui emerga che il bene non corrisponde, sotto profili essenziali, a quanto descritto negli atti di gara: pertinenze indicate ma inesistenti, superfici gravemente errate, destinazioni d’uso incompatibili con quanto rappresentato. In questi casi non si parla più di “vizio” in senso tecnico, ma di una possibile difformità sostanziale del bene rispetto a quello posto in vendita, talvolta ricondotta alla logica dell’aliud pro alio. Questa ipotesi non è automaticamente assorbita dall’esclusione di garanzia dell’art. 2922 c.c. e richiede una valutazione molto attenta.

Vizi degli atti della procedura

Quando l’errore riguarda la perizia, l’avviso di vendita o altri atti esecutivi in modo tale da alterare la corretta rappresentazione del compendio pignorato, il problema si sposta sul piano processuale. Qui non si contesta “l’immobile che ha un difetto”, ma la regolarità degli atti della vendita forzata, con possibile ricorso all’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., nei limiti e nei termini previsti.

Aggiudicazione e decreto di trasferimento: un passaggio spesso sottovalutato

Un elemento decisivo è il momento in cui il vizio emerge. L’aggiudicazione non trasferisce la proprietà: il trasferimento avviene solo con il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c.. Prima di questo momento, la procedura è ancora in corso e alcune criticità possono essere portate all’attenzione del giudice dell’esecuzione come problemi sugli atti.

Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, invece, le possibilità di intervento si riducono sensibilmente e le eventuali azioni devono essere valutate con estrema cautela.

Quando il vizio è solo materiale: cosa aspettarsi realisticamente

Se il difetto scoperto dopo l’aggiudicazione è un vizio materiale dell’immobile, anche rilevante dal punto di vista economico, occorre essere chiari:

• non opera la garanzia per vizi prevista nella compravendita ordinaria;
• la perizia è uno strumento informativo, non una certificazione di assenza di difetti;
• l’offerente è tenuto a valutare il bene sulla base degli atti e delle verifiche possibili prima dell’offerta.

In assenza di errori sostanziali sugli atti o di travisamenti essenziali del bene, il rischio tecnico ed economico resta in capo all’aggiudicatario.

Quando l’errore della perizia può diventare un vizio degli atti

Se la perizia omette o rappresenta in modo errato elementi essenziali che incidono sull’identità del bene o sulla decisione di partecipare all’asta, la questione può assumere rilievo come vizio degli atti esecutivi. Il rimedio tipico è l’opposizione ex art. 617 c.p.c., soggetta a termini brevi e a presupposti rigorosi.

La giurisprudenza più recente ha chiarito che alcuni vizi gravi, se non esauriti in un singolo atto, possono riflettersi sugli atti successivi della procedura, ma ciò non elimina la necessità di una tempestiva reazione né consente soluzioni automatiche. Ogni caso va valutato nella sua concreta incidenza sulla vendita.

Difformità urbanistiche non indicate in perizia: un punto critico

L’asta giudiziaria non sana abusi edilizi né irregolarità urbanistiche. Se dopo l’aggiudicazione emergono difformità non evidenziate, l’aggiudicatario subentra nella situazione di fatto dell’immobile.

Il riferimento tecnico è lo stato legittimo dell’immobile, disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001, che definisce come ricostruire la legittimità edilizia attraverso titoli abilitativi e documentazione probante. L’eventuale sanabilità o l’obbligo di ripristino devono essere valutati caso per caso, senza automatismi.

La norma sulla nullità degli atti per mancanza degli estremi del titolo edilizio (art. 46 DPR 380/2001) è una norma di rischio e non può essere invocata in modo semplificato per rimettere in discussione una vendita forzata disposta con decreto del giudice. Anche in questo ambito, ciò che rileva è se l’irregolarità fosse un elemento essenziale e se la documentazione d’asta l’abbia rappresentata in modo fuorviante.

Responsabilità del perito stimatore: quando è davvero ipotizzabile

La possibilità di agire contro il perito stimatore è spesso evocata, ma raramente praticabile.
In astratto, una responsabilità può essere valutata solo se si dimostrano:

• un errore oggettivo e colposo, non una semplice divergenza tecnica;
• il nesso causale tra l’errore e il danno subito;
• un danno patrimoniale concreto e documentabile.

La giurisprudenza tende a distinguere nettamente tra errori valutativi e errori oggettivi, e riconosce all’esperto stimatore un ruolo di ausiliario con funzione pubblicistica, con conseguenze anche sul regime delle eventuali azioni risarcitorie.

Leggi il nostro articolo “Che cosa fa il perito stimatore di un’asta?”

Come muoversi operativamente quando il vizio emerge

Dal punto di vista di chi presidia la procedura, l’approccio corretto è metodico e privo di aspettative irrealistiche.

Prima di tutto, è necessario documentare il problema, indicando quando è stato scoperto e in cosa consiste. Subito dopo, occorre confrontare il fatto emerso con gli atti di gara: perizia, avviso di vendita, ordinanza e, se già emesso, decreto di trasferimento.

Il passaggio decisivo è qualificare correttamente il problema: vizio materiale, elemento essenziale del bene o vizio degli atti. Se si intravede un profilo processuale, la valutazione dei rimedi deve essere immediata, perché i termini dell’art. 617 c.p.c. non consentono esitazioni.  In presenza di criticità urbanistiche, la verifica dello stato legittimo è il presupposto tecnico di ogni scelta successiva.

Cosa è importante non aspettarsi

Non esiste un diritto automatico a rinegoziare il prezzo perché un difetto non era indicato in perizia.

Non esiste una “causa alla procedura” come rimedio generico ai problemi dell’immobile.

E soprattutto, l’asta giudiziaria non offre scorciatoie urbanistiche o tecniche: trasferisce un bene nello stato risultante dagli atti e dalla realtà, con i relativi oneri di verifica.

Comprendere questi limiti è essenziale per leggere correttamente ciò che accade quando un vizio emerge dopo l’aggiudicazione e per evitare aspettative che la procedura, per sua natura, non può soddisfare.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

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