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Sì, dopo l’aggiudicazione di un immobile all’asta possono emergere spese che non sono indicate in modo esplicito nell’avviso di vendita. Non perché siano “nascoste”, ma perché l’avviso non sempre contiene tutte le informazioni economiche legate all’immobile.
Chi partecipa a un’asta deve quindi sapere che alcune spese possono emergere solo leggendo attentamente la perizia, verificando i documenti urbanistici e valutando la situazione del bene dopo il decreto di trasferimento.
L’avviso di vendita non contiene tutte le spese possibili
L’avviso di vendita è il documento che pubblicizza la gara e ne stabilisce le regole: prezzo base, modalità di offerta, cauzione, termini di pagamento e riferimenti alla procedura esecutiva.
Questo documento non ha lo scopo di elencare tutte le possibili spese future dell’aggiudicatario. Molte informazioni economiche si trovano infatti in altri atti della procedura, soprattutto nella perizia estimativa redatta dal consulente tecnico del giudice.
Per questo motivo, alcune spese non compaiono nell’avviso ma sono comunque prevedibili leggendo correttamente la documentazione di gara.
Vediamo le più comuni.
Spese condominiali arretrate: un onere che può emergere dopo l’aggiudicazione
Una delle spese più frequenti riguarda i debiti condominiali maturati prima della vendita.
La legge stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, assieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Anche se il debitore era il precedente proprietario.
L’avviso di vendita può indicare la presenza di debiti condominiali, ma non sempre riporta un quadro contabile aggiornato.
Regolarizzazioni urbanistiche e catastali
Un altro ambito in cui spesso emergono costi non esplicitati nell’avviso riguarda la conformità urbanistica dell’immobile, cioè la corrispondenza tra lo stato reale e i titoli edilizi depositati in Comune.
La perizia segnala eventuali difformità (come un ampliamento non consentito), ma non sempre quantifica il costo necessario per regolarizzarle.
L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 esclude la nullità dell’atto di trasferimento anche in presenza di irregolarità edilizie, ma non elimina il problema: l’immobile viene trasferito nello stato in cui si trova. Se ricorrono i presupposti, l’aggiudicatario può presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
Questo significa che il costo non è nell’avviso, ma nella condizione dell’immobile.
Utenze, riattivazioni e adeguamenti tecnici
Dopo il passaggio dell’immobile, possono emergere costi legati alla riattivazione dei servizi e alla messa in funzione dell’abitazione o del locale.
Tra le spese più comuni si trovano:
- riattivazione o voltura delle utenze (energia elettrica, gas, acqua);
- sostituzione o adeguamento degli impianti;
- interventi minimi per rendere l’immobile utilizzabile.
Queste spese non fanno parte della procedura esecutiva e quindi non sono normalmente riportate nell’avviso di vendita. Dipendono invece dallo stato concreto dell’immobile al momento della consegna.
Costi legati alla disponibilità effettiva dell’immobile
Un profilo spesso sottovalutato riguarda la disponibilità concreta dell’immobile dopo il decreto di trasferimento, cioè il momento in cui l’aggiudicatario può effettivamente entrarne in possesso.
Infatti la liberazione di esso non è sempre immediata. Se l’immobile è occupato, possono essere necessari accessi programmati, intervento dell’ufficiale giudiziario e attività materiali di sgombero.
Queste attività rientrano nella procedura esecutiva, ma possono generare costi indiretti non indicati nell’avviso, come il trasloco dei beni presenti o la sostituzione delle serrature.
Verifiche tecniche e consulenze prima dell’offerta
Molti partecipanti scelgono di effettuare verifiche tecniche o legali prima di presentare un’offerta.
Non si tratta di spese obbligatorie della procedura, ma di attività prudenziali che possono aiutare a comprendere meglio la situazione dell’immobile. Tra queste verifiche rientrano:
- analisi della perizia da parte di un tecnico;
- verifica dello stato urbanistico e catastale;
- controllo della posizione condominiale;
- valutazione dello stato di manutenzione dell’immobile.
Queste attività servono soprattutto a interpretare correttamente la documentazione della procedura, evitando di scoprire solo dopo l’aggiudicazione problemi già descritti negli atti.
Come capire prima dell’asta quali spese possono emergere
La chiave per evitare sorprese non è cercare un elenco completo delle spese nell’avviso di vendita, ma leggere insieme tutti i documenti della procedura.
In particolare, è utile verificare:
- la perizia estimativa, che descrive lo stato dell’immobile;
- la situazione urbanistica e catastale indicata dal consulente tecnico;
- eventuali informazioni sulla situazione condominiale;
- lo stato di occupazione dell’immobile.
Questi documenti permettono di capire se esistono condizioni che potrebbero generare costi successivi all’aggiudicazione.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
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